楼市调控满一年房价仍高 37%平均毛利属偏高(2)
2011-05-10 来源：0352房网 编辑：编辑小冯
担忧
或面临执行难尴尬
上海德[简介最新动态]佑地产研究中心主任陆骑麟表示，“提及房地产反暴利对于市场的心理作用要大于实质作用。由于界定暴利难度大，缺乏可操作性，反暴利作为新的房
地产调控政策的可能性不大。”
“反暴利无非有两种方法执行，一个是限定房子的售价，一个就是对开发商征收暴利税。限价可能会导致区域内成本不同的开发商只能卖相同的价格，成本高的开发商显然不
愿意这么做，可能会采取捂盘等行为。而对开发商征税很有可能使开发商将增加的成本转移给买家，从而进一步抬高房价。”陆骑麟强调，“两者都不是管理层愿意看到的结果。
”
陆骑麟说：“这样操作还会导致开发商在拍地时更注重考虑这方面的成本，使得土地溢价率下降，地方政府的财政收入缩水，从而使得政策得不到很好的落实。”
著名地产评论人蔡为民认为，“与其出一些新的调控政策不落实，还不如将现有的政策彻底地落实执行，比如将目前的局部限购扩展到全面限购，将二三线城市同样纳入限购
范畴。对于投资投机需求来一个彻底的打击，这样对于市场来说更具实质作用。”
某研究院副院长陈晟认为，“随着《商品房销售明码标价规定》等反暴利的严厉监管措施的落实，可以肯定的是房地产市场在开发商这个环节暴利的时代即将终结。”
但陈晟指出，“在控制价格的时候，除了关注市场因素外，还要充分了解企业在新材料新工艺等方面的投入以及开发商品牌溢价的投入，不能一刀切，对价格管制形成路径依
赖，最终价格决定在市场供需矛盾缓解后要回归市场行为。但以地价获取暴利的房产收益模式将最终在中央政府的要求以及地方政府的觉醒中消失。”
焦点
暴利界定成最大难点
中国社科院金融研究所研究员易宪容则认为，“住房市场之所以存在巨大的暴利，最根本的问题就在于国内不少住房政策不把住房投资投机与消费区分开，并利用银行的金融
杠杆及优惠的税收政策鼓励住房投机炒作。”
值得注意的是，房地产行业利润多少才不算是暴利?对暴利的界定是该政策落实的最大难点。
业内人士指出，“造成开发商高利润率的原因主要是目前我国的房地产市场仍处于供不应求的大背景下，因此这是市场决定的结果。单纯地给企业利润率设限不符合市场经济
的规律，企业以利润最大化为经营原则是无可厚非的。”
“37%的行业平均毛利率确实偏高。但不能就此认定房地产行业就是暴利行业。”杨晨青强调，“从管理层反暴利的角度来看，净利率可能更合适作为判断依据，毛利率比净利
率多考虑一个期间成本，也就是说平时所说的三费指标，因为三费管控是企业自身经营能力的问题，不能因为企业成本管控得好，就说有暴利。”
个案
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