房地产金融发展的未来趋势和路径(2)

2012-08-20 来源：k8 编辑：紫琳

　　2、房地产的持有税实际上存在一个巨大的问题，就是它的征收是极其困难的，有的老干部说，我给政府干了几十年，我的工资没有一分是可以用来付房地产税的，现在你要收房地产税，我从哪儿给你支出这笔钱?新买房的人也会觉得委曲，你已经收了我70年的土地出让金，再收房地产税是不是一头牛上要扒两层皮?

　　所以，房地产税收的提出和实施总是在试点过程当中，但随着每一轮试点城市扩大，对房地产市场的冲击还是客观存在的，房地产交易税的提高是不是有利于抑制房地产涨价呢?其实也不然。

　　房地产交易税现在经常被市场用欺瞒的办法来解决，就是上下两联发票，两种不同的发票，真正的交易是一个价格，而账面上又体现另一个价格，所以用房地产交易税、房地产持有税解决房价问题又不彻底。再加上地方政府需要土地财政来作为他城市化进程的支付手段。如果以上原因得不到根本解决，没有真正体制上的改革，那么房地产价格上涨是不可遏制的。

　　为了压住房价进行宏观调控，建设部部长都说了，这是一个迫不得已的办法，但是这种办法还要实施下去，就想北京和广州都要开始实行，对于车辆一是限行私家车，二是限购。这个办法是否合理?有种种不合理，等于把我使用车的价值打掉了五分之一，法律和宪法上都有缺陷。不用这个方法行不行?还真不行。我的感觉，从政府的威信，如果这次宏观调控再半途而废，以后就没有人能相信我们的政府能控制住房价，而房价问题像最近人民日报社一个社评一样，房价是经济问题，是民生问题，更是政治问题，对于房价确实已经提高到威胁到执政党执政安全的问题，所以，我感觉房地产调控这样一种总的方向和去投资化，去投机化的本质是不会改变的。如果有些许的调整，但方向不会变，持续性不会变。我们一定要有将来三五年内处于宏观调控常态化的心理准备。

　　大家都在说，这次调控确实是历史上最比较彻底和影响深远的一次宏观调控，标志是使得中国的房地产历史进程明显区分出了上下半场，上半场已经结束，下半场已经开始，这次调控最大的影响在于，使得房地产市场运行规则发生了巨大的改变。其实大家平时也在讨论，这个巨大的改变其实对于民营企业的市场份额影响是非常巨大的。总的来说，这次房地产调控比任何领域的调控也许都是类似的，就是“国进民退”，我到了晋商会所特别有感触，民营晋商的矿主们今日何在?他们的产业现在情况怎么样?其实房地产调控，这种结果我觉得也会有类似。

　　为了应对这种调控，房地产行业其实自觉做出了应对，这种应对主要表现为几个方面的转型。

　　1、房地产供应结构模式的转变，以前在房地产供应结构当中，高档的、改善的，甚至于是奢侈的产品所占的份量非常大，现在是以刚性需求和第一次改善为主的产品才能大行其道。我到长沙特别有感触，长沙有过统计，长沙这个市场是非常活跃的，非常大的一个市场。但是它的产品结构确实很一致，非常一致，大概70%是刚需产品，30%以上的需求又是在他的程序之外。我们去长沙做论坛狠狠地把市政府表扬了一顿，说长沙市政府真有经济眼光，调控真符合经济规律，它叫“限小不限大”，“限新不限旧”，“限城不限郊”，就是城区二环路内是调控的，90平方米以下是调控的，新房是调控的，除此之外就不调控了。这样的市场发育就非常健康，但即使这样健康发展的市场，刚性需求和第一次改善的需求占了绝大多数。这是可以看出这个产品供应结构会发生很大的变化。其实这后面就隐藏着一句话，如果靠刚性需求和第一次首轮改善的需求来支撑这个市场，能支撑多久?

　　2、房地产收益模式进行了改变，以前是开发商挣钱，同时炒房人也挣钱，有这么一种利润模式，现在可能炒房的获利机会就会非常少了。按照有关部门的统计，如果是以刚需和第一套房需求作为市场的主体，并且去杠杆化的情况下，今后如果想炒房也会有利润，但会限制在5%左右。有个人做了测算，我是很相信的。以后的房地产收益模式就会变成从开发商利润加上售后增值利润为主的分布向开发商利润加上投资商利润这样一种模式来转变，也就是说开发商利润要切出一部分作为投资商的利润，这种利润格局会有一个重大的改变。

　　房地产开发商的财务模式也会有改变，以前说开发商有一个本事，叫十个碟子有六个盖，十个碟子这六个盖子就可以盖住了，也就是说有一部分自有资金就有大量的借贷资金，再加上预售款，这个资金模式就成立了。现在大型的房产商还可能在自有资金的基础上加上一些信贷资金，由于宏观调控，信贷规模受到控制，多数的开发商即使你四证齐全，或者你已经开卖，甚至于已经卖给客户的情况下，要拿按揭贷款也是签了合同不见按揭贷款下来。

　　所以，今后的财务模式可能会变成开发商自有资金，再加上合作的资金，再加上借贷资金，这样三部分来完成开发商的财务模式。开发商的开发模式也做了转变，很形象地说“香港模式”转向“美国模式”了，在这个过程当中，不但整个过程细分，从投资、开发、营造、销售到经营，整个过程细分化，而且产品也细分化。在现在的形势下，开发商和投资商、建设商、经营商区分了，开发的产品从单纯的住宅地产变成住宅地产、办公楼地产、商业地产、科技地产、旅游地产、养老地产等等。

（责任编辑：0352房网）