房地产金融发展的未来趋势和路径(3)

2012-08-20 来源：k8 编辑：紫琳

　　产品的细分应该标志着一个行业的逐渐成熟，也标志着在这些环节里存在的各种商机。所以，如果以大规模开发来竞争觉得比较吃力的中小开发商和民营开发商可以在开发的各个环节和各种产品之中找到自己的出路。现在我看有许多开发商也在转型，但是有一点，商业地产研究对旅游地产也要进行研究，我们发现，凡是地产前面加一个前缀的话，这个地产就不是地产本身了，而是这个前缀。养老地产是养老产业，商业地产是商业产业，物流地产是物流产业，更不用说文化地产等等。所以，开发商在转型的时候实际上是对企业做一个非常彻底的转型。

　　开发商的房地产经营模式也做了转变，这个经营模式很重要的一点是存量资产经营成为一种可能，以前如果租售比在1：500，1：600的情况下谁都没有能耐，明明一下子就可以把钱赚回来，要分500、600个月去挣，谁都没这个胃口。如果把价格渐渐降到1：400，1：300，甚至开发商自己开发和经营的时候，把利润部分刨除，持续经营就成为可能。如果再找到一些价格比较低廉的，像险资来进入经营领域的，这种经营就成为可能。据说中国的第一个REITs将要出现，当然虽然以保障房的形式出现，但我相信只要有第一个REITs出现，以后长期持有、经营来升利的REITs就会越来越多，经营模式就会转变。

　　房地产的区域布局模式发生了转变，区域布局模式从沿海200公里伸向内地，以前主要集中在沿海200公里，现在我们可以看到远远不止，中原地带和西部成为房地产开发的热土。另外有许多民营、中小的开发商深耕，也是一种出路，到三线城市去，到四线城市去，这是我做过试验的。三四线城市也同样存在着城市化的需求，存在着开发商的广阔天地，我们做的项目在山东菏泽这些区域原先是山东最穷的地级市，现在我们进去的是1800元，现在市场叫价也叫到了4800元，实际成交价大概全市在4000元左右，因为它的土地很便宜，这些三四线城市也可以成为民营企业的一个主战场。

　　转型就有机会，在转型的过程当中，每一个企业找到自己的转型模式，我相信是能够在这块肥沃的土地上找到自己的立足之地的。我觉得最根本的转型是房地产金融化，下面我重点说说房地产金融化。回过头来说，房地产应该天然具有金融化的趋势，因为房地产体量特别大，金融需求特别足，小到一个家庭购房需要信贷资本，大到一个企业，一个开发区，甚至一个城市的开发都需要金融资本的支持，这是问题的一个方面，需要金融资本来支持。

　　房地产产品本身就是一个非常好的金融产品，是非常好的金融等价物，因为它是不动产，所以它是一个非常牢靠，不会轻易损伤的金融对价物，另外它是无移动抵押，在抵押的时候既不妨碍原有的业主对它进行经营和租赁，只要不动产权，又不妨碍债权人对于他债权的抵押，一旦他还不起，我就从债权变成了产权。由于有这样一种属性，形象地说一头牛身上可以扒两张皮，房地产又是很好的金融品，天然具有金融化的趋势。只不过我们以前是一种不自觉的金融化，你只要拿到一块地就有人借给你钱，现在的金融环境并不那么好了，而且作为参与房地产的各方也要精打细算，也要控制风险，所以现在是一个非常自觉的金融化的阶段，我们作为房地产基金特别有体会，房地产基金就是自觉金融化的结果。

　　房地产商现在也非常有金融意识，我们和Top50和Top20企业谈的过程当中发现，他们叫资产资本化，资本金融化，就是把所有的资产(包括有形的、无形的)都作为资本来经营，而且把所有的资本都物化为金融。所以，在谈判当中我们就觉得，尤其和大企业他的金融意识太强了，谈起来就特别费劲，一个点一个点地抠，这是一个自觉的金融化的过程，可以好不夸张地说，每一个房地产企业对于房地产金融意识的强弱，对于房地产金融资源掌握的多少决定了他在市场上的份额和大小，甚至于决定他的生死存亡。因此，我们要抛弃以前对房地产金融不正确的认识，以前觉得不动产变现不容易，我们现在改变这种认识，认为房地产具有天然金融化的趋势，我们自觉地运用这个金融化工具就可以创造出许许多多有声有色的剧目来。

　　房地产有没有这样的需求?一方面我们在市场的过程当中感觉到，尤其是最近，房地产企业大的上市公司不缺钱，昨天万科发表了他的半年报，他的自有资金从上一季度不足200亿，现在变成了470亿，确实不差钱，就是钱多了。我相信上市公司前20位、前50位资金不缺，但他们缺不缺呢?还是缺，因为他们的现金流一方面要支付再建工程，另一方面他要扩张规模，要在市场上占据一定的份额，还要扩张。最大的问题是什么呢?负债率很高，现在上市的房地产企业普遍负债率在80%左右，这种负债率对于他们的市值有很大的影响，对他们的风险控制有很大的影响，所以他们也是要钱的。房地产基金的钱进去能够降低他们的负债率，同时提高他们自有资金的利润率，所以对他们来说也非常有意义。

（责任编辑：0352房网）