房地产金融发展的未来趋势和路径(4)

2012-08-20 来源：k8 编辑：紫琳

　　金融机构也非常需要房地产基金，根据有关方面的统计，今年信托资金连本带利要还的是2500亿，明年要达到3100亿，银行的信贷还不算，光是信托就有那么大量。有许多企业完全是因为这个资金链条不够长，如果基金能够进去，拉长一下它的资金链条的供应，很可能这个项目就有救了。当然，我们基金也不能去干牛跑了拔橛子这样的事情，多数情况下金融机构是需要的，我们基金现在非常弱小，非常初生。

　　我们的机会在哪里呢?我对自己的企业说两句话，要起得比鸡早，睡得比狗晚，当金融机构愿意做的时候你要能做，当金融机构不愿意做的时候你还要能做，有这样两个基本功，你的机会就来了。市场资金也需要，我们在发行(基金)过程当中会发现经常会超发，因为我们经常会和第三方理财机构合作，理财机构就会有这样的问题，要么就不来，要么就胡来，来得太多了。有的时候为了多接纳我们也破例超发，实际上社会上的资金量是非常大的，有说有38万亿，有说42万亿的存款，实际上这些存款都在寻找新的投资机会，更不用说中小房地产商需要抱团取暖。在这个过程中，我们希望和中小房地产结合在一起，用房地产基金帮助他们做好眼前的项目，当然对于他们今后的战略发展和调整，我们也帮他们做一些设想，我们不但提供资金，对于房地产商我们还提供经营、管理、产品定位和品牌输出等服务，使得中小企业真正在抱团取暖中度过这次严冬，更不用说房地产基金还有一个可以做的方向就是城市化。包括一级开发，就是顺应整个城市化需求，水电气暖的建设，硬件、软件的建设。所以，虽然是宏观调控，但房地产基金在宏观调控之下是可以大有作为的。

　　目前来看，房地产基金发展有三个趋势：

　　第一，并购基金将会在未来时间当中大行其道，起到一个主角的作用。据我知道，信达资产管理公司已经成立了一个120亿的并购基金，有一些资产管理公司和大的房地产企业也都成立了并购基金。为什么呢?如果宏观调控常态化，不用多，有许多中小企业会退出房地产领域，谁来接盘呢?很可能就是这些并购基金。

　　第二，股权化的房地产基金将慢慢取代债权化的房地产基金。因为对大的房地产企业来说他不用借款，一方面由于形势有所好转，它的现金流回流比较快;另一方面对于大中型房企，银行还追着给他贷款，因为它的信用比较好。在这种情况下，大进小退是肯定的趋势，它缺什么呢?股权类的投资，你跟他同股同筹，甚至于你出更多的钱占更少的股份，或者他出更少的钱占更大的股份，只要你算得过来，做成股权式的基金其实收益上还是很可观的。

　　我们有一个简单的说法，一方面和这种大企业合作，道德风险比较小，因为他珍惜他的信用;另一方面和这些大的企业合作市场风险也比较小，因为他至少会比我们抗风险的能力要大，所以房地产股权类基金会慢慢从纯债权再加股慢慢走向纯股权。

　　第三，经营性的股权基金会越来越多，比如商业地产、旅游地产、养老地产都不可能一下子卖掉，包括写字楼在内，卖掉你就没法经营，没法管理，所以有一些小的开发商采取了把产权分割卖了，但统一集中管理。比较彻底的办法，还是自己持有，长期经营，在经营当中有一部分获利，在整个市场升值当中有更多的获利。这样的基金我们感觉到可能现在会越来越多浮上水面。

　　房地产基金目前的发展趋势，我再提两句，虽然现在房地产基金像雨后春笋般发展起来，我现在越来越看到是个房地产工资就愿意发基金，作为自己融资的第二渠道，像雨后春笋般发展起来，现在说房地产基金有千家我都不会觉得有惊奇。但另一方面的现象出现了，就是两极分化，大型的房企高端化，银企合作化和大型化，既没有开发商背景又没有金融背景的房地产基金其实面临着处境是比较困难的，所以为了应对这样的困难，我们觉得在房地产基金联盟这个范围内，由于大家都比较熟悉，我们提倡合作，比如做双GP，你有项目资源，我有资金资源，咱们搀和起来一起做，共同渡过房地产基金萌芽之后初期的生长期，使得大家都可以发育和成长起来。

　　我就讲这么多，谢谢大家！

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（责任编辑：0352房网）