中国楼市下黄金十年 的“对与错”(2)
2011-05-25 来源：0352房网 编辑：编辑小冯
(二)部分城市房价涨幅较大
2000年以来，我国房价涨多跌少已是不争事实。一方面，房价往往涨幅大跌幅小，另一方面，房价上涨的持续时间往往较长而下跌的持续时间往往较短，除了2008年受国际金融危机和国内经济下滑影响而导致房价出现短暂、小幅下跌之外，进入新世纪以来，我国房价基本呈较快上涨之势。部分城市如北京、上海、深圳、杭州、厦门等房价涨幅明显偏大，2001-2009年间其商品住宅均价年均增幅分别为14%、16%、13%、19%、17%，明显高于当地居民可支配收入增长，2009年上述城市房价收入比均超过10倍，北京、上海、深圳甚至超过了13倍，高房价问题凸显。
(三)地方政府对房地产依赖性过强
近年来，随着我国土地出让价格持续上涨，房价快速攀升，地方政府对“土地财政”的依赖程度越来越高。2009年，我国土地增值税、耕地占用税、契税、房产税和城镇土地使用税五项税种合计增收1155.51亿元，对税收总收入增长的贡献为21.8%，比2008年增加11.5个百分点。加上房地产营业税和房屋转让个人所得税，全年土地和房地产相关的税收增收额所占比重超过35%。如果考虑房地产对银行信贷和建筑业等相关行业的拉动，这一比重将更高。与此同时，2009年我国土地出让收入达1.42万亿元，相当于同期全国财政收入的20.8%。2009年末，我国地方融资平台贷款余额高达7.38万亿元，而这也主要是以政府所拥有的土地作质押进行融资的。
(四)产业发展方式仍然比较粗放
近年我国住宅产业化水平有所上升，但距发达国家仍有巨大差距，仍处于住宅产业化的起步阶段，工业化水平和成套技术集成度还比较低，科技贡献率不高，尚未形成系列化、规模化生产体系。这些与落实科学发展观、建设节约型社会、发展循环经济、实现可持续发展、建设节能省地环保型住宅的要求还很不适应。推进住宅产业化工作面临着许多困难。一是技术、部品缺乏配套化和集成化。二是新技术的研发与推广应用缺乏有效的政策支持。三是住宅性能认定制度推广缺少政策支持。四是全装修住宅推广工作仍以试点示范项目为主，采取企业自愿的形式，效果欠佳。
(五)法制建设还有待进一步加强
在市场经济体制下，法制建设很重要。房地产法律体系的建立具有促进房地产业健康发展、维护房地产市场秩序、保障房地产开发经营主体和持有消费主体合法权益的作用。中国房地产的法律体系纵向要具备法律、法规和规章三个层次，横向要具备实体规范、程序规范和运行规范。而目前，我国房地产业的法律体系尚不完善，法律仅有《土地法》、《城市房地产管理法》两部。对房地产业的管理，仍然主要依靠国务院、中央部委和地方政府的一些行政法规和部门规章，以及各种“通知”、“办法”、“方案”、“条例”等。在这种施政路径下，相关政策的行政效力往往层层衰减，各项措施执行效果往往难以保证。
三、促进我国房地产业健康发展的几点应对思路
(一)促进房地产业健康发展的三大原则
1、坚持房地产业发展和市场健康相协调
近十年来，我国房地市场的快速发展，尤其是房价的过快上涨，引发了一些社会矛盾，影响了房地产业的健康发展。未来行业发展，必须要更加注重住宅市场的合理性，继续抑制投机性购房需求，继续保护合理的自住需求;在保证供应量的情况下，更加注重发展中小套型的普通商品住宅;努力使商品住宅价格的增长与经济增长、人均可支配收入增长相匹配。另外，还要更加注重住房保障制度建设，使更多的中低收入住房困难家庭，能够受益于住房保障。
2、坚持房地产业发展和城乡共融相协调
当前，我国城镇化正在快速推进阶段，2009年底城镇化率已超过46%，房地产业发展必须为城镇化服务。通过大力发展城市房地产业，尤其是重点发展中小城市，以及大城市的郊区卫星城、新市镇，引导产业和人口合理布局，缩小大中小城市之间，以及大城市市区和效区之间的城市建设和经济发展的差距。
3、坚持房地产业发展和产业转型相协调
十七届五中全会更加强调包容性增长，注重经济增长模式转变。房地产业的发展也应由粗放式发展转向集约化发展，需要重点关注行业的发展的低碳、环保、节能、省地，更大力度的推进产业化和现代化，提高行业的科技利用率。
(二)促进房地产业健康发展的五点对策
1、加强住房保障建设力度，完善住房保障体系
发展房地产业的重要目的之一是改善民生，必须加强住房保障制度建设。通过不断创新思路、创新机制，大力加强住房保障制度建设，建立健全分层次、多渠道、成系统的住房保障体系;健全由廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、旧改安置房等组成的保障性住房供应体系;优化运行机制、提高管理效率;完善相关的土地、财税和信贷支持政策;争取使本地中低收入群体中的住房困难家庭享有合适的住房保障，同时逐步将青年职工、优秀人才和外来务工人员纳入住房保障范畴。
一是要扩大廉租住房受益面。不断放宽廉租住房准入标准，扩大廉租住房受益面，着力提高实物配租比例，增加廉租住房房源供应，对符合条件的申请家庭做到“应保尽保”。二是完善经济适用住房制度，建立健全运行机制，严格准入和退出机制，实行共有产权，各地可根据区域情况，逐步放宽经济适用住房准入标准，扩大经济适用住房的受益面。三是启动公共租赁住房建设，按照“政府引导、市场运作”的原则大力推进，积极鼓励、引导和扶持产业园区、大型企事业单位、农村集体经济组织等建设单位租赁房和市场化租赁房。四是加快棚户区改造，使部分困难家庭因此而改善住房条件。
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