中国共产党建党90周年　回顾住房制度改革历程(3)

2011-06-27 来源：0352房网编辑：狄海霞

　　(三)1999年-2004年住房市场化全面推行阶段

　　自1998年国发[1998]23号文后，我国房地产业发展迅速，根据国研中心的统计数据，1998年至2004年我国的房地产投资完成额持续了7年的两位数的快速增长，并且在2002年以后的几年中出现了房地产“过热”的情况，7年的同比增长率分别为14%、14%、21%、27%、23%、30%和30%。

　　2003年国发[2003]18号文发布(《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》)，认为自国发[1998]23号)发布五年来，城镇住房制度改革深入推进，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。房地产业已经成为国民经济的支柱产业，要坚持住房市场化的基本方向，要继续发展住房信贷，强化管理服务。

　　国发[2003]18号文对国发[1998]23号文进行了修正，将国发[1998]23号文提出的“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”改变为让“多数家庭购买或承租普通商品住房”，要“增加普通商品住房供应。……采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。……努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。”同时将经济适用房的性质重新定位为“是具有保障性质的政策性商品住房”。18号文的出台将大多数家庭的住房推向了市场，实现了我国住房市场化的根本转变。

　　(四)2005年至今房地产调控阶段

　　国发[2003]18号文实施以后，我国房地产业高速发展，但与此同时由于房价的过快上涨，也引发了一系列社会问题，百姓住房难问题越来越突出，我国政府开始加强宏观调控。

　　2005年3月26日，为了对房价上涨过快的问题“加以全局性控制”，国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》，就稳定房价提出八条意见(“国八条”);4月27日，温家宝总理又召开国务院常务会议，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，并提出八项措施引导和调控房地产市场(即“新国八条”);5月11日，七部委又出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》(稳定房价的八条措施);5月31日，三部委出台《关于加强房地产税收管理的通知》，限制期房转卖;10月18日，国家税务总局下发《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》，强调要对20%个人所得税进行一体化征收。2006年5月，国务院又出台了稳定房价，整顿房地产市场秩序的六项措施(即“国六条”)。随后，我国不断出台各种调控措施，进一步紧缩“银根”、“地根”，但是房地产调控至今，稳定房价的目标尚未达到，以北京、上海、深圳等城市为代表，全国房价总体继续上涨。

　　今年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)的出台引起了社会各界的广泛关注。24号文要求进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，逐步改善其他住房困难群体的居住条件，完善配套政策和工作机制。24号文首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。业界普遍认为24号文标志着政府住宅调控思路的转变，其关键是要建立多层次住房保障体系建设，加快住房分类供应体制的实施。

　　住房制度改革与房地产业定位的关系

　　纵观我国住房制度改革历程的四个阶段，尤其是国发[1998]23号文、[2003]18号文“国八条”、[2007]24号文等几个重要文件的出台，不难看出“房地产业如何定位”的问题始终贯穿于我国住房制度改革的过程中。

　　房地产业的发展一方面能够解决人民的住房需求，另一方面也能够拉动社会经济增长。这两方面的作用在现实社会中存在一定矛盾，不能鱼和熊掌兼得。社会发展的背景以及内在动因决定了房地产业两方面作用的博弈，这两个方面的博弈也决定了一段时期内我国住房制度改革的主要目标。

　　当我国在旧的福利分房制度下，政府背负沉重财政负担，城镇居民住房矛盾日益严重时，以“解决人民住房需求”作为主要目标，政府就需要限制房地产商的利润，以保障社会大多数群众住房权利，正如[1998]23号文明确规定要“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，按照当时的政策解读来看，就是要让80%的人民群众依靠经济适用房来解决住房问题，而经济适用房的利润国家是有明确限定的。

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