太原楼市温度持续高升 新盘集体陷入价格困惑(2)
2011-10-22 来源：0352房网 编辑：狄海霞
3.同质竞争加剧 开发商怕同行撬客
目前，省城在售及待售的高端项目中，均价达1万元/平方米的已达13个到15个，这些项目有些是高层精装房，有些是别墅、类别墅，各家项目在营销宣传中极力宣扬与众不同的奢华配套，比如酒窖、超大游泳池、高尔夫球场、进口装修建材、稀有树种的绿化等。看上去，项目千差万别，但各盘的销售目标客户却是一致的。
“大家都在等别人的项目价格和市场反应。”省城房地产相关负责人表示，太原准备新入市的高端项目由于拿地和开发成本在涨而不敢贸然报价。老项目虽然拿地成本较低，定价上有更多的灵活性，但也在等待新项目的反应。
“一旦定价过高，或者开盘日期不合适，反而会毁了自己，却成就了其他竞争楼盘。”山西银海房地产公司的副总经理张建华称，供应量大、竞争激烈的区域，某个高端楼盘价格下调，可能使整个区域销量向其集中，这就给其他项目提出了是否跟进调价的要求。
在省城太原豪宅集中的滨河东西两路、长风东街及龙城大街周边，包括纯新盘和旧盘二期，也都在寻找区域的开盘日期和价格参照。某项目负责人郭先生表示，如果自己先开盘，只要其后开盘的楼盘价格低一些，就会抽走很多潜在客户。
另一楼盘负责人也对记者说，虽然成交较低，但不少项目的心态是不倾向于过早开盘，他们最怕成了区域项目的参照标杆楼盘。“总有楼盘会说，看某盘配套如何，价格多高，我们有怎样的性价比。而成了区域标杆楼盘之后，定价的灵活性就更加难掌握，项目优势会大打折扣。”
担心同行撬客，一些品牌开发商死守阵地不愿轻易出手。而客户范围广、限购限贷影响小、价格弹性小的中低端楼盘显然对撬客的担忧较低。
4.楼市“体温计”失灵 蓄客期加长
“排号上万，实际购房人数是否也有这么多?有迫切需要又有购买能力的购房人又有多少?”听说省城某名盘开盘前的排号已经上万，一位业内人士这样发问。
据业内人士介绍，省城楼盘在开盘前的蓄客阶段，往往要求客户缴纳一两万元的“认筹金”或“诚意金”，以此试探买房人的诚意和实际支付能力，这被称为楼市的“体温计”。然后，开发商就可以根据有效客户的多少酌情定价。
而2011年，这一“体温计”却失灵了。2011年的楼市调控新政中，住建部和太原市房管局明确要求未取得预售许可证的商品住房项目，房企不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。
这样一来，手续齐全的高端项目不敢收取排号费，对于客户的真实购买力的了解也大打折扣。记者以买房人身份在某楼盘咨询时，售楼处所说的蓄客量以登记到访客为主。部分楼盘售楼处每逢假日就人气高涨，但真正购买力有多大，售楼处无法做出准确判断。其房源与蓄客比例，由以往的1：2到1：3，增加至现在的1：4到1：5，蓄客期由往年的半年增至现在的8个月甚至一年。
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