韩世同：为何我国房地产调控会越调越涨？(2)
2011-05-07 来源：0352房网 编辑：编辑小冯
但为何会出现房价没降反升呢?因为，中心城区的楼盘促销即使是大幅度降价，其价格也要远远高于郊区盘和尾货盘，加上之前成交均价较低，现在中心城区成交放大，同样会造成反向的结构性价格变化，显得似乎房价在“上涨”，实际上房价是“假涨真跌”。为何会出现这样的现象呢?原因在于即使是网签，其成交数据也要比市场实际成交时间要滞后一星期左右。等到数据出来，市场已经发生一些新的变化。”
可能是当时他们的关注点不在这里，而且市场还未能普遍关注到这一动向和现象，所以当时新华社没有采用我这个观点和看法。因此，我就以博客的形式发了一篇题为《楼市没降反升是因为房价“假涨真跌”》的文章。业界对我“假涨真跌”这一判断起初是将信将疑，甚至有同行认为我这是主观想象的结果，没有数据支持。
说实在的，我们的数据都是滞后的，如果都要等到数据出来之后才能作出分析或判断，那这样的专家与普通的市民也没有多大分别。我之所以敢于根据市场出现的一些现象就作出上述的判断，是因为去年这样的情形接连发生了三次。
每次新政出台都是这样三部曲：新政出台、市场观望——成交萎缩、均价假跌——市场回暖、价量齐升——新一轮政策出台、市场再度陷入观望……。我观察发现，每次市场回暖其实都是开发商降价促销带来的结果，但每一次都被说成“新政调控无效，消费者越涨越买”。
其实，消费者会这么傻吗?你不升不降他都不买，你涨价他反倒买了。这对那些“买涨不买跌”的投资客或许有用，但对购房能力有限的首次置业和二次改善型置业的买家而言，他们是不会越涨越买的。
还有一点就是，既然市场上会出现“假跌现象”——结构性均价下跌，那为什么不会出现“假涨现象”——结构性上涨呢?而且，我观察发现，往往结构性房价下降是实质性降价的先兆，除非市场的政策环境又发生大的变化。
但由于开发商和媒体的误导，决策层往往只看到价量齐升的假象或变面现象，却无法看到市场回暖这种“假涨真跌”的真相。而且，往往由于统计数据的滞后，我们通常要依据一周、半月或一个月前的数据来对未来的市场做判断，显然很难准确判断和把握。
如果市场已经出现了“假涨真跌”的现象，而且又已经有明确的数据支持，在这样的情况下，是否还有必要进行调控升级呢?如果不让前一轮的新政充分落实和发生效果，就又再次匆忙推出新一轮的调控，必然又会另已经发生变化的市场再度陷入观望僵持状态，使得有可能回落的房价反倒被再次高位“冻结”。
这就是为何以往调控越调越涨的根本原因——误判形势、开错药方。这样的错误和教训不要一而再、再而三，还要再三而四的犯下去了!
上一篇：谢逸枫:房地产反暴利法纯粹荒谬
下一篇：白武魁：山西本土房企对外扩张的很快
