秦虹：房价调整是地产市场的必然趋势

2011-12-16 来源：0352房网编辑：狄海霞

　　国家住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员秦虹，曾任建设部政策研究中心房地产与住宅研究所副所长、所长。主持或参加多项有关房地产和住宅政策研究课题，发表文章40多篇。对房地产市场深入直白的剖析，让我们更加了解了住建部对调控等措施的真实意愿。

　　0352房网：近一段时间以来，各地都出现了开发商打折促销的活动，不仅在一线城市，而且已经蔓延到二三线城市，于是人们都在议论中国楼市的“拐点”就要来了，您怎样看这个问题?

住建部政策研究中心主任秦虹

　　秦虹：房价调整是必然趋势。两个方面来讲，从客观上看，一段时间内不存在上涨的基础，2010年全国房地产新开工面积增幅很快，2010年全国新建商品房开工面积同比增长了40%，而2011年货币政策收紧，利率升高，供给增加，需求收紧，现在的市场是一个库存增加的阶段，供求关系发生了明显变化。

　　从主观上看，国务院要求各地实现房价控制目标，各地也在主动管理房价，从预售许可证的审批环节加以控制房价的进一步上涨。这样的发展状态是不可持续的，我们需要一些政策性手段来引导整个市场遵循客观发展规律。

　　可以看出，在一段时间内都不存在房价上涨的条件。长期以来，房地产市场一直处在过热的状态，有些人放弃了实业、忽视了自身能力，不顾一切地投入到买房炒房的大军之中，市场上恐慌性需求、超前性需求、投资性需求、拆迁需求、即时需求、未来需求都叠加在一起，造成了市场的急速膨胀，带来了价格的非理性上涨。

　　0352房网：随着各地房价或明或暗的下降，近来，在多个地区出现了老业主维权事件，要求退还差价。从一个学者的角度，您如何看待这一问题?

　　秦虹：我不知道业主为什么维权。买房本身就是投资性行为。无论是买一套房自住，还是买多套房去出租去炒房，本身都有投资属性在里面。只不过买一套房自己住就将居住和投资合二为一了。

　　投资就有风险。投资股市，股票下跌是不是要去砸上市公司?过去因为房地产行业发展周期较短，没有经过太多周期性起伏的波动，致使大家误认为买房只会增值不会贬值，忽视了投资房产的风险。

　　我们要关注到风险，一是房价波动的风险，实际上市场规律决定了房价会起起伏伏变动，就意味着资产的价值量上升或者下降的变化;二是偿付能力的风险，买房贷款的过程中，如果工作发生了变动是否会断供?三是利率变动的风险，因为中国的贷款利率是浮动利率，会随时调整。而在美国是固定利率，在买房的时候就能够知道要为这套房子付多少钱。

　　所以我觉得买房也好，投资也好，买房人首先必须意识到这个问题并且有一定的承受能力。这些都是购房人要考虑到的问题。据我了解，我国2009年平均购房年龄是27岁，这是不正常的，因为在还没有积累起首付能力的时候就买房，风险太大了。

　　0352房网：在限购令下，对于一些首次置业和升级置业的刚需群体产生误伤，有业内人士预测年内或明年年初限购令会松绑，您如何看待这个问题?

　　秦虹：我们的限购政策明确提出了拥有两套以上住房受到购买限制，五年社保限制只在北京，其他城市只有一年时限，并没有对实际居住需求的群体产生所谓的误伤。因为北京处在一个非常特殊的环境，市场和人口的压力都太大了。过去的十年，每年新增常住人口60万，对于北京市基础设施的运行、公共配套的维护都是巨大的考验，不能因为这一个点就放大到全部。

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