2011中国房地产行业发展分析与对策(2)

　　孟晓苏：

　　谈到保障房，今天大家算来对了，因为最早向国务院建议，由政府建保障房是杨部长和我，应当说最早中国在没有商品房的时候是全民保障，那时候的结果是全民蜗居，我记得在80年代组织调研的结果，城镇人均住房面积3.7平方米，说明全民福利并不能满足老百姓的住房条件。98年推动房改的时候我们这些人在一线参与设计，杨部长主持的课题组专门研究保障房的问题，认为要同时建立起完善的住房保障体系，由政府出资建立廉租房，当时设立商品房、经济适用房、廉租房三个体现，后两个都属于住房保障体系。在1998年提出以后，到现在12年了，应当说有9年时间是没有被认识到的，虽然我们建了一些经济适用房，但是廉租房多少年都没有建设，这样积存的问题就慢慢积累起来，就使得中低收入家庭他们收入水平和高涨的商品房房价越来越远，积存到了9年、10年的时候问题爆发了，意见很大。现在好了，从07年国务院开会提出了政府要承担保障住房责任，到现在已经三年，这三年里从开始国务院提出，最终形成全党的共识，到这次“十二五”规划和中央经济工作会议提出来要建立符合国情的住房保障体系和商品房体系，这样两个体系总算是把12年前提出的问题认识到了。但是缺钱，怎么办?从去年开始发国债搞投资，发2000亿国债，今年还得靠发国债，怎么还再说吧，先把眼前的问题解决再说，谁让我们旷课10多年呢?去年是前所未有的保障房规模力度，今年更是前所未有的。有人说用不用拿这么多土地搞保障房呢?我认为旷课总要补，所以这时候力度大一些是可以理解的。所以我相信随着保障性住房的建设，结构性问题将得到缓解。商品房是两一个体系，现在一味的打压商品房价格，试图不用政府投资就实现保障，这种想法已经过去了，很幼稚的想法，不是这届政府的想法，是原来的某些人的想法，这已经过去了。所以，这两个体系将应该成为一个主线，我认为这是全党和主管部门认识上重要的突破，相信在新的一年会有好的成果。

　　刘晓光：

　　首先，我们要明确下一步房地产开发的双轨制的模式，保障房是保障房，商品房也非常清晰，现在搅合在一块儿打压商品房，如果把模式定下来，保障房的发展速度快和慢当然对整个中国房地产市场健康发展很有关系。我想这有几个问题。

　　一是保障房的地在哪里?这个政府要想办法，收到土地出让金之后，用这部分资金还有其他一部分资金来源来解决保障房地的问题，没有地建不了。

　　二是保障房要有政策体系，财政、税收、信贷的体系。这个体系现在也没有很深入的琢磨。

　　三是保障房是去建?投资主体是谁?我们作为大地产商也想建保障房。

　　陈国强：

　　北京很多开发商已经承担了保障房的建设。

　　刘晓光：

　　这个很难拿，这个要建立公正、透明的通道，谁都可以建。

　　四是保障房这个问题要有很好的市场化的融资体系要出现，比如说建保障房回报率8%可不可以，如果8%可以发一些投资债券，如果达不到8%怎么办?政府应该拿出一部分资金来保证利润。

　　杨慎：

　　经济适用房是3%。

　　刘晓光：

　　3%是有问题，我的观点是略高于银行利息是可以的。以投资者为基数，投资回报率嘛。这样的话，土地成本是低的，时开发商的利润水平是低的，各种税费和各种政策配起来成本也会低下来。这样老百姓也愿意投资这种投资品，比如说保障房的什么样的长期债券，实际上这是有意义的。

　　李贵斌：

　　关于保障房的问题，现在呼声很高，雷声很大。现在中国区域之间发展很不平衡，再一个城市之间也是如此，往往政策如果总想一刀切，恰恰事与愿违，有好东西不见得有好效果，出于这种情况，除了宏观政策以外，各地都要制定相应的配套政策，这个配套政策的落地得是全面的、系统的，因为房地产它是一项系统工程，是不可分割的整体，而恰恰在这方面有些东西属于缺位，没能把这个事儿很好的解决好。再一个就是保障房本身和商品房应该是两个共同发展的体系，第一个体系里面就是随着经济的发展城市化进程，房子的需求量是有限的不是无限的，与其说加大土地供应量，加大开发量，这个事情在未来很快也能过去，而恰恰这个时期是不可逾越的。再一个就是保障性住房，像北京就有它的特殊性，最近北京出台了一个政策，说你拿地的时候如果超过房顶价再溢价出来的部分盖保障性住房，我觉得这个政策比较好。关于保障性住房一系列的配套政策出了台，才能更有效地解决这个问题。

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