房地产市场持续低迷 租赁市场将进入年末低谷

　　据北京中原市场研究部对成交数据的统计显示：2011年11月北京二手商品房成交均价为23167元/平方米，环比10月下降1.16% ，成交均价下降势头持续扩大。同时另根据北京中原市场研究部“经理指数报告”的调查结果显示，认为其所在区域二手商品房成交价格较上月有明显下降的分行经理比例较上月有所扩大，占比达87%。

　　部分区域显现一二手倒挂

　　11月二手住宅网签成交量预计为7428套，环比10月微幅上调2.29%，成交量基本持平。同比2010年11月下降幅度持续扩大，成交量不及2010年同期一半，降幅达55.8%，成交持续低迷，且已连续两月低于8000套。

　　从中原地产进行的报价指数统计分析中可以看出，11月报价指数较10月下降了50%，仅为11%，9月以来，报价指数不断下调，并在11月创造了报价指数记录以来的最低值。从报价指数低迷的数字可以预测：年底房价仍将保持下降的态势。

　　全国二手房市场走势图

　　11月各城区间价格下降幅度都有所加大，其中下降幅度居前的仍是近郊地区：石景山、亦庄和通州。通州、大兴等区二手住宅交易市场主要是受到新房冲击从而价格难保，龙湖时代天街、合生世界花园等项目大幅降价抢夺市场，导致部分地区出现两至三个月的一二手倒挂现象。

　　租赁市场量价持续走低

　　2011年11月北京市中高档住宅的租赁指数为144.35，单位平均租金为52.78元/(㎡•月)，同比上涨了2.74%，环比下跌1.05%，继10月份之后租金水平继续走低。均表现下浮势头。其中一居室下调浮度最大，达1.79%。根据北京中原市场研究部的数据显示，11月北京租赁成交量环比有小幅下降，降幅在5%-10%。

　　受周期性变动影响，11月份北京租赁需求持续性走低导致租赁成交量下降，租赁主体主要是到期换租;另外，由于一线城市生存压力大，而二、三线城市幸福指数不低，导致流向北上广深等城市的人口增量降低，租赁需求有限。

　　中高档房的租赁成交量呈现下降，而中低端，公房、近郊房的成交有所增加，由于低端房成交比重的加大，相应的拉低了租赁价格、受到新建商品住宅项目影响，通州二手住宅成交遭遇低谷，二手房价下降幅度和速度都较快，半年时间下降了10%-20%，这也加重了意向客户的观望情绪，通州二手住宅交易市场陷入恶性循环。

　　11月份租金价格水平持续回落：租赁市场供大于求，租金下跌。楼市限购使二手住宅市场成交疲态，挂牌多由售转租，以租待售;另一方面，年末租赁需求水平低，议价空间大，成交价格易走低。

　　下跌仍是12月主旋律

　　12月买卖市场：11月份北京二手住宅交易市场依旧低迷，成交依旧低位徘徊，进入12月份，价格不断下探的趋势也难以扭转。据北京中原经理指数的调查数据显示：93%的分行经理预计12月二手房成交量将下降或持平，98%的分行经理则表示房价将下降或持平。但在11月的最后一天央行出台了“下调存款准备金率0.5个百分点”的通知。

　　虽然不能理解为货币政策的转向，但在目前房地产市场的情况来看，该政策还是带来一些利好消息，市场层面资金宽裕度增加，对于房价的持续下降可能会产生一定影响。因此北京中原市场研究部的专业人士分析指出12月份的市场将在购房者的摇摆和试探行为下度过，成交量与11月持平，房价降幅缩小的状况最可能出现。

　　12月租赁市场： 11月份北京租赁市场成交量价继续回落，租赁市场进入年末低谷期，进入12月份，该趋势仍将有所延续。同时，根据北京中原市场研究部的“经理指数”报告显示，只有9%的经理认为所辖区域租金价格水平仍然有上涨现象，而91%的经理人都表示租金价格回落或持平。

　　北京中原市场研究部分析认为，首先，由于将近年关租赁需求不足，也没有持续性动力进入;其次，业主不甘低价卖房，转售为租的房源数量继续增加，中低端房源在成交结构中所占比重有所加大。仅有13%的分行经理认为二手房成交价与10月持平，由此可见，北京市二手房交易价格下降依旧是目前市场的主旋律。

• ·北京8月新建住宅成交量创新高 同比上涨117%
• ·天津上周新房成交量涨价跌 价格环比下降3.11%
• ·青岛：7月新房二手房房价继续下行 成交量上行
• ·武汉7月楼市销量创26个月新高 房价微幅上涨
• ·7月广州市房价创新高 全国百城指数连续两月上涨
• ·6月70城市房价环比下跌 青岛二手房连跌11个月
• ·6月25个大中城市房价环比上涨 上涨城市增多
• ·济南7月首周成交1284套 成交量略显“低迷”