广东省购房有效需求减少 超半数人群延迟置业

　　广东省房协理事赵卓文分析，2012年楼市的风险远远大于机遇。作为普通的购房者和楼市投资者，2012年要放弃“买楼一定赚钱”、“楼价、地价一定上升”的观念。2012年的楼市，将改变单边上涨的趋势。

　　市场上有实力并且有资格购买的有效客户则是消化一批减少一批，且短期内都难以增加。因此，在限购及限贷政策部解除的情况下，市场上总体有效需求在日趋减少。对于开发企业而言，如何开发适合目前的主力购房群体需求的产品，将会是决定2012年销售业绩高低的核心因素。

　　楼盘“贴身肉搏”吸引买家

　　最新统计显示，广州楼市从2011年12月31日起至2012年1月2日，3天时间内共网签669套，比2011年同期的749套减少10.7%，均价为10833元/平方米，同比减少10.7%。值得一提的是，中心六区的价格降幅要大于全市水平，2011年同期为22899元/平方米，2012年则为17921元/平方米，同比大降21.7%。

　　这个假期不少区域都有多个楼盘上演贴身肉搏。在海珠区市二宫地铁上盖附近的力迅时光里，早在上周周中就提前连夜开盘，特设VIP专场当日即享有8.8折优惠，最低价格17000元/平方米起。据销售人员表示，开盘当天售出了200套单位，目前价格最低的单位由于面向内环路高架，因此价格在18000元/平方米左右。

　　在该楼盘附近的君汇上品则在1月1日正式开售，销售人员透露，早前登记的客户即可享受10万元优惠，项目均价22000元/平方米，最低价格大概18000多元/平方米起。而这些一手楼盘不到2万元/平方米的起步价，比附近一些二手电梯楼超过2万元/平方米的均价还要低。

　　位于荔湾区芳村板块的保利公园九里楼盘现场则举行业主答谢活动，更送出环球旅行等奖品促销。据了解，楼盘上周末开售，当天即售出九成，目前售价在11000元~15000元/平方米之间，比附近芳村花园二手房价格还低3000多元/平方米。另一新盘中国铁建荔湾国际城也于元旦正式开放样板间，凭身份证登记开盘总价可减11888元，提前抢夺客源。

　　全新楼盘中心区占一半

　　在价格下降的同时，今年楼市供应量将会增加，在限购令继续的情况下，供求差距将会进一步扩大。据搜房网数据监控中心统计，广州十区两县级市将有180个楼盘在2012年推出，其中全新盘56个。中心六区将有61个项目推新，全新盘26个，集中在越秀和海珠两个区域。这都有可能加重目前已经的一二手楼价倒挂现象。

　　不过，2012年大部分的盘为老盘新推，在目前调控力度不减的高压下，开发商的出货速度减缓，拿地更趋谨慎，整个项目的开发周期也就相对拉长，尤其是那些郊区大盘。在预计56个全新盘里面，中心六区有26个，占比将近一半。不过，一旦中心区房价下调，其成交量势必上涨，从而结构性地令广州一手住宅均价保持在一定水平。

　　对于2012年的楼市走势，经纬行研究中心主任曾英杰表示，房地产市场的三大交易主体，目前仅剩首次置业者以及首次改善型买家。而随着存款准备金率的连续上调，银行可发放贷款额度大幅减少。在这样的背景下，首套房的利率不断上浮，让不少首次置业者及首次改善型也被迫延迟置业计划。

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