楼市调控土地市场缩水 地方政府难脱财政依赖

　　不少业内人士认为土地财政会制约地方的产业发展，并容易引发征地和拆迁中的纠纷。而杯水车薪的房产税显然无法成为理想的替代者。事实上，受调控政策的影响，近3年来地方政府不断下调土地出让收入预期。分析人士认为，若坚持当前的楼市调控和土地执法检查力度，未来多数地方政府都将迎来一个艰难的转型期。

挣脱不了土地财政的依赖
 

　　公开数据显示，2011年上海完成土地出让收入1491亿元，在2009年之后，再次位居全国各城市之首。北京、苏州、天津和重庆紧随其后，成为全国土地出让收入最高的5个城市。

　　在土地出让额动辄达到上亿元的时代，土地收入对地方财政的贡献不可忽视。据上海市财政局消息，2011年上海地方财政收入完成3429.8亿元，以此计算，土地收入占2011年上海地方财政收入的比例达到43.5%。同样，2011年北京完成地方财政收入3006.3亿元，比上年增长27.7%。而同期北京的土地出让收入达1233.68亿元，土地收入对地方财政的贡献率为41%。在重庆，这一数据为28.2%。

　　除重庆外，北京、上海两地去年的地方财政收入均同比大幅上涨，而土地收入则有明显下滑。由此不难发现，在2010年，两地对土地收入的依存度甚至更高。平均计算，上述5个城市2011年的财政收入对土地出让的依存度超过30%。

　　事实上，在严厉的调控政策下，去年的土地市场并不景气，不仅流标、流拍出现的频率颇高，单幅地块在成交总价和楼面价上，也均未出现新的“地王”。为何土地仍然成为地方政府的重要依赖?分析人士认为，为维持昂贵的地方财政支出、地方投资，并偿还地方债务，政府推地的积极性并未减退，尽管单幅地块交易价格有限，但土地交易总量仍居高位。

　　在一些城市化进程起步稍晚，且缺乏足够产业支撑的二、三线城市，对土地财政的依赖更加强烈。短期内，多数城市还难以摆脱对土地财政的依赖。

　　自2004年以来，招拍挂成为主要的土地出让方式，这不仅推高了地价和房价，也为地方政府开辟了一个重要财源。近年来，地方政府的财政支出持续维持高位，对土地的依赖有增无减。这种情况在2010年达到顶峰，当年全国土地出让总价款达到创纪录的2.9万亿元，北京等地的土地财政比例达50%以上。

　　但经历了近两年的调控之后，今年的矛盾可能会激化。分析人士认为，2011年土地出让收入下滑已是不争的事实。而按照审计署的数据，今年政府负有偿还责任的债务、政府负有担保责任的债务与其他相关债务三类共计1.84万亿元，这让2012年成为地方政府偿债最为关键的一年。同时，保障房建设等财政支出也将花费巨大的资金。

　　近日，北京、上海等地已开始下调今年的土地出让收入预期，若按照预期，今年将是两个城市3年来土地出让收入最低的一年。 进入1月，土地市场冷淡依旧，在北京成交的20宗地块中，全部为底价成交。若调控形势持续，地方政府如何度过土地财政的“严冬”?

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