保守定价试探市场房价 有望加速下调

　　亚豪机构统计数据显示，3月，北京共有21个项目计划入市，包括联港·幸福湾、中海苏黎世家、小悦城等9个纯新盘，以及北京城建·N次方、领海朗文世家、大宁山庄等12个老项目后期。

新一轮的降价潮来临
 

　　数据显示，3月的21个计划入市项目，虽然远远超过1、2月实际供应量，与去年同期相比也基本相当，但与2009和2010年同期相比，新盘供应的降幅还是超过了4成。

　　在这21个项目中，郊区项目占据绝对多数，除5个城区项目外，其余均位于昌平、房山、大兴、顺义等区域。定价方面，在计划入市的21个项目中，超过一半项目目前均表示难以确定开盘售价，仅有7个项目报出大致的价格区间，4个项目报出项目的最低售价。

　　面对楼市买卖双方僵持难下的困局，一些开发商通过调整产品策略和推盘方式来进行差异化的运作。如北京城建·世华泊郡项目，该项目前期主推87-165平方米两到四居的普通住宅产品，面对市场现状，开发商也进行调整，并与2012年1月力推了同一地块的北京城建·N次方项目，该项目为套均65平方米的商住产品，成交情况有了明显改善。

　　“2011年特别是年底，惨淡的市场使大部分开发商对春节后的市场并不看好，大部分项目选择了冬天模式。”北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，目前市场供应普遍谨慎，开发商为了避免开盘冷清，大部分都延长蓄客时间。

　　亚豪机构副总经理任启鑫也表示，2012年楼市交易量价已全面进入下行周期，1、2月新房供应持续低迷，然而开发商在资金上的压力与日俱增，市场颓势难逆，房企艰难过冬。2012北京限购还将延续，继续对购买力形成压制，年初房企的主要精力放在了调整销售预期和计划上，进入3月，房企开始逐步加大供应力度，特别是一些中小型房企的现金流已经开始失控，不得不冒着销售不力的风险强行开盘，试探购房者。

　　据链家地产统计，春节后三周，北京在售商品住宅成交均价在19000元/平方米上下浮动，除了成交结构比较稳定外，并没有出现明显降价项目。链家地产市场研究部冯联联认为，受低成交市场影响，开发商的销售压力逐渐累积，价格有望进入下行通道，3月入市项目可能开启年后的首轮调价。

　　张大伟也认为，从春节后的成交趋势来看，政策继续维持原有力度，库存积压增加，信贷利率高企，这种情况下，今年上半年成交量依然将维持目前的地量，价格也会明显处于回归合理的过程中。

　　从目前北京市场整体情况来看，消化库存依然是2012年最大的楼市难题，上半年楼市回暖可能性不大。北京中原市场研究部分析，根据全国统计局及各城市统计局，目前在建住宅面积及最近1年的新开工面积推算，预期在2012年上半年，全国主要的35个热点城市供应量将明显上涨，合计潜在供应面积达到了2.56亿平米。而其中北京预计在上半年可能的潜在供应面积将高达1200万平方米，增加超过9万套住宅，库存也可能上涨到15万套的历史最高位。

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