上半年北京楼市上演前冷后暖 下半年或陷低谷

　　2012年即将过半，回顾6个月以来的北京楼市，前冷后暖，稳步上扬的趋势渐渐明显。特别是五六月以来，越来越多的买房人已经很直接地感受到楼市温度的回升。半年来，北京楼市也出现了不少“细澜微波”。部分区域、部分楼盘冷暖互现，涨跌互现。对于下半年，买房人对成交量、成交均价、热点区域可能出现的变化依然关心。

　　商品住宅成交量创限购后新高

　　一季度小步慢跑，二季度开始高歌

　　据北京中原地产统计显示，截至6月25日，2012年北京新建住宅签约套数为45555套，预计上半年的签约总套数将达到4.79万套左右，同比涨幅预计为9.6%，成交量将创限购后的新高。

　　从整体来看，2012年上半年以来、特别是春节之后，北京楼市的成交量开始进入上升通道。1月的成交套数仅为4473套，被称为“冰封的1月”。春节过后，市场开始回暖，2月成交量微涨。虽然头两月的市场表现低迷，但是上涨的态势已经酝酿。3月新建住宅成交量突破八千套，成就了3月的“楼市小阳春”。在4月小幅回落后，5月成交突破万套。6月目前也已经逼近万套，甚至有望创2012年以来新高。

　　对于上半年成交的上涨，克而瑞·北京机构认为，多地楼市微调导致市场预期松动，开发商促销力度和降息及贷款利率优惠，都降低了购房成本，刺激了需求释放。

　　三季度将现高点，下半年或陷低谷

　　北京中原地产认为，年内成交量的高值可能出现在9、10、11月，三季度或是高点。

　　亚豪机构预测，下半年成交情况仍会延续回暖，并且有可能在“金九银十”再创新高。

　　不过，也有分析认为，下半年楼市仍然存在高度的不确定性，有可能出现低谷。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，7、8月的购房需求将保持当前热度，但如果改善性购房需求在下半年不能得到有效释放，下半年的部分月份可能出现需求不足的情况，交易量很有可能将再度陷入低谷。

　　商品住宅成交均价回到两年前

　　一季度低位徘徊，二季度稳中小涨

　　据克而瑞·北京机构统计，2012年上半年北京商品住宅市场成交均价为20020元/平米，环比2011年下半年下降7.76%，同比2011年上半年下降8.24%。不过从2012年单月数据看，1月到6月成交均价始终呈现环比小幅上涨的态势。

　　按月度来看，上半年的均价最低点出现在1、2月。1月的成交均价为18447元/平米，4月以后成交均价突破两万。此外，北京中原地产对扣除别墅后的普通住宅均价进行统计，显示出6个月环比上涨的态势。

　　对比相关统计数字，在2012年二季度商品住宅价格回涨后，整体成交价水平已经回到调控初期的2010年二季度。当时整体成交均价为20831元/平方米。

　　值得注意的是，伴随着项目的热销，不少楼盘开始出现涨价的苗头，成交均价因此也出现上涨。这既包括了大兴、昌平等区域的普通住宅，也包括朝阳、海淀等区域的高端楼盘。

　　上涨幅度有限，不可能暴涨暴跌

　　克而瑞·北京机构认为，未来楼市向好预期会加深，价格将趋稳。同时，由于去年以来的降价幅度几乎达到房企底线，加上今年市场上在售的项目和即将入市的项目，多为2009年和2010年地价高时拿地的项目，因此继续降价的可能性不大。

　　胡景晖认为，下半年局面仍将是供大于求，市场整体需求乏力，房价很难出现暴涨或暴跌的情况。

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