专家解读北京楼市：三季度或将迎来首轮降价潮(2)

　　按照行政区域来看，2011上半年新建期房商品住宅供应量最多的前五位是房山、大兴、朝阳、通州、昌平，占比分别是22%、17%、13%、10%、8%;而从销售状况来看，成交最好的是房山，签约率达到64%，排名最后的五位是昌平、海淀、门头沟、通州、大兴，签约率分别是2%、9%、14%、19%和29%。

　　从各个区域分析来看，2011上半年城区(西城、朝阳、丰台、海淀、石景山)新增项目的最低均价为22303元/平米，近郊区(昌平、大兴、房山、顺义、通州、门头沟)新增项目的最高均价为18713元/平米，远郊区(怀柔、密云、延庆)新项目的成交均价为9234元/平米。

　　链家地产首席分析师张月认为，第三轮政策调控对于北京新房的成交格局造成较大影响。昌平、通州、大兴同时出现在供应量的前5位和销售签约的后5位，表明开发商上半年在这三个区域的战略布局出现了偏差。昌平、通州、大兴三个区域新项目拟售均价分别为24871元/平方米、20647元/平方米和20600元/平方米，恰好位于上半年期房住宅严重滞销的价格区间。与以上三区域对比，房山上半年新开项目的拟售均价15566元/平方米，落在期房住宅成交火热的价格区间，加之上半年供应量最多，因而成为开发商新盘成交的重点根据地。

　　值得注意的是，今年价格较高和较低的项目普遍比中档住宅好卖，今年已入市的60个项目签约数据中，签约均价低于1.5万元项目签约率66%;均价高于3万的项目签约率55.7%;均价2万至3万元的项目，签约率却只有38.2%。

　　“京十五条”、“一房一价”等一系列严厉调控政策影响之下，今年上半年北京市新房市场在低迷中回归理性。记者从北京市房地产交易管理网和链家地产等机构了解到，新房上半年量跌17%，6月份至今新建期房的成交均价大约是20534元/平方米。与2月份相比，大约下降了10%，部分区域房价回归到去年年初水平。

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