深圳新房市场深度调控 二手房价格近来明显下降

　　深圳二手房市场进入“冰冻”期，市场观望气氛浓厚。与此同时，随着限价令等政策推向新房市场，深圳新房市场呈现出微妙变化。

　　中联地产发布的《2011年上半年深圳市二手房市场分析报告》认为，下半年二手房成交量不容乐观，特别是7月和8月，预计交易量会跌至年内谷底。房价方面，目前二手房业主议价空间已经打开，不过幅度仅约5%左右。21世纪不动产深圳泛城房地产总经理杨创慧分析认为，二手房市场观望局面会延续，预计下半年深圳二手房整体价格水平将有10%左右的下跌。

　　据了解，自2009年起，深圳二手房成交均价呈现上涨趋势。据统计，2011年上半年，深圳共成交二手房52835套，环比2010年下半年下降约17%。由于业主惜售心理较为严重，致使放盘价格持续上涨，推动成交均价稳步上升至16359元/平方米，环比涨幅约20%。但在“7·11”后，深圳二手楼价格出现新变化。最新数据显示，2011年7月实行的二手房按评估价征税后，全市二手房成交价格出现明显下滑，较6月环比下降10%。

　　对此，李耀智分析说，深圳市二手房成交套数出现明显下降趋势，一方面住房的需求逐渐放缓;另一方面，二手房交易成本的增加使购房压力增大;第三，持有成本的增加使二手房的租金回报率降低，业主以投资为目的出租已经难以抵消月供。“‘7·11’政策正式实施，使购房成本提高，大部分购房者选择观望，市场成交量大幅下降，市场进入政策消化期。”

　　李耀智认为，二手房价格和整个成交量相互关联，如果目前低迷的成交量维持1至2个月，部分区域价格将会下跌。“‘7·11’政策出台，预示政府调控楼市力度不减反增，目前市场对二手房降价的预期已经形成，未来二手房成交量将进入一个较长的低迷期，成交价格将会继续下跌，且跌幅将会拉大，预计年底二手房价格下跌15%。”他还向记者透露一个细节，业主是否“反价”是楼市变动的一个“信号”。在成交活跃、价格不断上涨的情况下，业主“反价”现象屡有出现，即使在今年6月，还有业主“反价”。但进入7月后，基本没有业主“反价”现象，部分业主在实收基础上，表示可以适当调低价格。

　　美联物业全国研究中心谢志军分析下半年楼市走势时指出，目前二手房缺乏量的支持，不少二手房业主主动降低报价，幅度约在5～10个百分点之间，致使二手房价出现松动，关外跌幅尤为明显。中联地产和21世纪不动产等多家房地产中介公司也对下半年二手房走势进行预测，普遍认为随着楼市调控政策的深入，今年下半年二手房价格松动已是大势所趋，只是价格回调幅度，各家有不同看法。

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