全国房价下行已成趋势 北京市场预期降成冰点

　　北京自1999年10月开放二手房市场以来，成交量逐年攀升，截至2011年，在二手房市场发展的12年中，仅有三年成交量下跌。如果说2008年二手房成交量下跌主因是全球金融危机，那么2010年、2011年更多的是政府调控的结果。

　　尤其是2011年限购的实行，使得2011年二手房成交量萎缩明显，同比2010年下降41%。创下自二手房市场开放以来成交量下降幅度最大的纪录。惨淡的成交量导致价格随之下探。中原地产数据显示， 2011年房价连续下跌了9个月，下降的势头超过2008年连跌7个月的颓势。

　　北京中原市场研究部认为，主要原因是由于二手房因位置优势、选择余地大、回报快，综合限购政策，使得二手房流动性降低。同时，新房市场保障房供应力度加大，成交也明显上升，再加上新房三、四季度陆续开始大幅降价，也导致新房成交占比上涨。

　　持久的限购下，二手房主由咬定价格不放松，到新房抢客，无奈“迫降”，房价下跌已既成事实。在购房人的持续观望下，2012年二手房价或将延续下探之势。新年将至，我们与市场机构一起回顾2011年阴霾的二手房市场，以期从中触摸2012年市场动向。

　　对此，中原地产市场研究部认为，由于调控影响的持续性，价格下调以重建平衡的过程将会较为缓慢。预计2012 年二手房价格下降的幅度约在20%左右，但在限购和限贷的影响下，二手市场的流通性被大大降低，虽然降价换来成交量的回升，但回升的幅度较为有限，复苏的过程将会曲折而漫长。

　　随着国家对楼市的调控或松或紧，导致业主预期也随之波动，房屋报价水平起伏不定。北京中原数据显示，相较近三年的低点，2009年1月、2010年5月和2011年12月，报价指数分别为20%、29%和10%，这表明2011年楼市的悲观指数最高，且12月达到了最低值。

　　2011年三四季度，调控效果显现，房价开始出现明显松动。受到新房率先降价且多分布于郊区的特点，使得郊区降价新盘吸引了大量的潜在购房者，导致郊区二手房需求明显不足，再加上部分新盘四季度开始大幅降价出货，促使郊区二手房降价幅度放大。

　　具体而言，在新房供应为主的郊区，二手房价格降价压力倍增;在新房供应和二手房供应并重的次中心区，二手房降价幅度相对较小;而在城市中心区，新房供应稀少，二手房价格相对坚挺。此外，一、二手房成交量之比在2003年至2010年一直处于下降状态，即二手住宅逐渐成为市场交易的主力。

　　北京中原市场研究部认为，成交触底回升将是一个曲折漫长的过程。在价格下降的作用下，有望换来成交量，但在限购和限贷的影响下，二手市场的流通性被大大降低，即使降价，成交量回升也将较为有限，因此复苏的过程将会曲折而漫长。

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