少数的项目实现“以价换量”加剧未来销售压力

　　北京市住建委房地产交易数据显示，自2011年9月至2012年2月份(截至2月19日)的近半年时间里，北京共有102个住宅项目取证(不包括限价房)，其中有57个项目成交套数低于50套，超过了取证项目总数的一半以上，其中还有12个项目为零成交。北京市住建委及亚豪机构的惨淡数据均显示出市场交易的低迷，也显示出买卖双方浓厚的观望情绪。

　　“经过半年的市场变化，其实开发商在后期由于降价力度难以把握，且对项目降价后能否换回如期的销量存有疑虑，已经表现出迟迟不敢大幅度降价的迹象，导致了促销动力不足。”亚豪机构副总高姗分析，供需关系的逆转，使得购房人“买涨不买跌”的心理已成型，“尤其是政府在岁末年初多次强调调控不放松，对于市场预期都起到了进一步强化作用。”

　　同样的市场环境，同样是降价促销，有些项目降价之后依然颓势不改，有些项目却成功实现“以价换量”。通过对近半年入市的125个项目进行梳理，记者发现，有28个项目销售率大于50%，其中销售率高于90%的项目有3个，分别是翼之城、金茂府、誉天下。

　　查看项目此前的开盘记录，记者还发现K2百合湾、翼之城等项目，开盘价降幅均超过20%，降价后比周边项目普遍低了10%。此外，还有些项目在开盘时就制定了低于周边其他项目的低价，一次到位，如世嘉光织谷、金茂府等项目。因此，价格因素无疑成为这场楼市淡季博弈中的制胜法宝。

　　“有些项目虽然调整了价格，但是没有调到位，因为前期并没有弄清楚客户的实际需求，不了解客户心理价位的底线，因此降了也白降。”思源经纪北京公司副总经理任莉对记者表示。

　　对于今年之后北京楼市的走势，多位业内人士都告诉记者，市场疲软可能在2012年全年都将持续。“近半年以来，新增入市项目的供应量远远大于消化的速度，且未来几个月还将有新项目不断入市，销售压力也将更大。”望京某知名项目负责人如是说。但对于项目后期是否会调整价格，他表示，高端项目有自身的定价规则，“市场越清淡，受到冲击最大的并不是高端项目，而这也是高端住宅的保值功能”。

　　亚豪机构统计数据显示，截至2月19日，近半年来新开盘入市的项目仍然有25793套房源待销售，而3月份，将有21个项目开盘入市，其中纯新盘项目达9个，这些项目多位于大兴、顺义、昌平等新城区域。而从京城目前商品住宅的总存量来看，截至2月20日，京商品住宅存量达12.7万套，未来开发商消化库存的压力还将增加。

• ·北京8月新建住宅成交量创新高 同比上涨117%
• ·天津上周新房成交量涨价跌 价格环比下降3.11%
• ·青岛：7月新房二手房房价继续下行 成交量上行
• ·武汉7月楼市销量创26个月新高 房价微幅上涨
• ·7月广州市房价创新高 全国百城指数连续两月上涨
• ·6月70城市房价环比下跌 青岛二手房连跌11个月
• ·6月25个大中城市房价环比上涨 上涨城市增多
• ·济南7月首周成交1284套 成交量略显“低迷”