2011中国房地产行业发展分析与对策(2)(2)

　　张民耕：

　　我看有一篇记者的长篇报道，说保障房体系有了很大的推进。特别是这次总理在中央广播电台的讲话为标志，前所未有的把界限说清楚了，政府就管保障房这一块儿，市场就管商品房，说的非常清楚，连问责制都出来了。在中国这样的政策体系下，保障性住房再有困难，今年的1000万套是能够完成的。但是那个记者也算了一笔帐，他那个帐不是很内行的，不是房地产出身的记者，他算了一下1.4万亿就够了，我倒推了一下，就是每套70平方米，1000万套，连土地加上建筑的成本2000块钱，这样算出来1.4万亿。咱们都搞房地产，如果算上土地、建筑成本不够，翻一番都不够，怎么也得3000块钱，算一算就是3万亿。3万亿相当于一个什么数字呢?咱们形象的来说，就是扛这次国际上的金融危机就是4万亿，实际上政府还没出那么多，不管是中央政府出还是地方政府出，总之那么大一笔钱让政府来负担是不太现实的。所以，我特别赞成刘总的意见，就是保障性住房盖了以后产权要卖掉不是一个路子，其实盖的越多卖的越多缺口越大，如果都做成廉租房和公租房，对平抑房价还是比较有效的，否则就变成投资了。

　　刘晓光：

　　老百姓有的租廉租房了，但是他还是要退了买经济适用房，他还是要产权。

　　张民耕：

　　如果能把这一块儿做成在政府补贴下的有市场机制的衍生产品，比如说发债券，我在做基金就盯着这一块儿，我就在跟一些大学在讨论，大学问题严重到什么程度呢?北大、清华的校长都说，现在搞千人计划什么，我连吸收一个人都吸收不起，从美国回来一个大学教授，我至少保证他住房得有150平米，北大、清华周边你买买看，500万未必能拿得下来，过去引进一个教授给100万的住房津贴就够了，所以现在能不能跟大学联手，我出地，你出成本，我收20年的租金，每年8%的收益，作为基金发得出去。比如说和大学国家级的研究院所，他们每年要进人，而且他们进人好处公租房的房租不会赖，还有政府税收上的出让，总比政府自己出2万亿要建这些房要好得多。你想想，如果出8%的利息，如果是3万亿就是2400亿，这2400亿要比3万亿好得多，如果再通过税收的补贴，能够转化成一个商业行为，而这个商业行为又有一因的市场，那么这件事情就能做得成。所以，我相信如果政府真心诚意想用这个办法来解决住房问题，这个事情是做得下去，而且是能够做得成的，孟总说的10几年的愿望是能够实现的。从我们开发商来说，就是刚才刘总说的那个话，大家听了一带而过，我心里特别重视这个，一定要认清现在的房地产市场是双轨制，是有一部分保障房，有一部分商品房。

　　刘晓光：

　　死一块儿、活一块儿。

　　张民耕：

　　这块儿影响是极其巨大的，如果没忘记的话董建华是因此什么下台的，就是8万套吗?什么概念呢?当时香港人口六、七百万。实际上供求是一方面，人的预期是另外一方面，所以我们作为开发商来说面临双轨制的情况下要谨慎，当然首先我是乐观的，必要的谨慎还是需要的。

　　鲍筱斌：

　　保障房应该是好事儿，从我本人十几年的房地产从业生涯，我没做过保障房，但是我谈几点看法。

　　第一，要解决房地产的模式问题。就是说财经杂志上有一篇仇部长写的文章，由美国模式、日本模式、欧洲模式等等，但是现在目前房地产行当里面到底是什么模式，实际上我自己感觉不是太清楚。商品房跟保障房到底是什么关系?从政策层面，公共媒体的引导上界限不太清楚，我们必须针对我们的国情找出保障房发展是和房地产发展模式怎么形成互动，到现在也有一些探讨，但是我感觉不系统。

　　第二，保障性住房如果说作为政府职能的话，就要解决公共财政第二次分配的问题。去年有一些新的情况，第一个报道了中信产业基金，在江苏试点做保障性住房，前几听我看到一个文件，就是讲国开航准备投资1000亿做保障住房，我觉得做保障住房要解决土地出让一系列的问题，如果这些问题没有解决保障住房的钱哪儿来呢?以前我也是做基金的，基金不是对保障住房没兴趣，8%左右是有兴趣的，但是现在这块儿怎么样形成一套金融系统，一方面需要财政支持，另外一方面需要金融系统的支持，当然现在有很多创新的东西，但是目前这块儿有很多地方需要创新。如果保障性住房把土地问题都解决到郊区去了，没有配套设施一系列的社会问题就会出来了。比如说学校老师肯定希望住在学校旁边，但是你要保障住房，如果在二环里面没有哪个政府能背得起这样的经济负担。所以私募包括国家的融资等应该有一套系统来试试保障性住房。

　　第三，政府保障性住房的步子迈的过快，去年是580万套，今年提出1000万套，北京是100万套，“十二五”期间就是7000多万平方米，我感觉这段时间迈的有点儿急躁，所以对保障性住房的选址和冲击都会很大，但是作为房地产商还不能轻视这个问题。保障性住房的启动对上下游端的带动很大。

　　所以，我最后想提示大家不能小视保障性住房对房地产的影响。谢谢!

　　孟晓苏：

　　从要不要建保障房到怎么样找钱建保障房了，保障房为什么这么年没建起来呢?就是差钱。新财富论坛得找钱呀，刚才专家都说要找基金，叫房地产信托投资基金，在国外有这个产品。在座的几位里面就是我从房地产公司董事长转化成了保险公司董事长，过去我干房地产公司董事长的时候项目多，总为没钱着急，现在干了保险公司董事长又为钱多花不出去着急，世界上不是光有缺钱的，还有不少拿着钱花不出去的。比如说新的一年股市能不能投，有人说是快牛，有人说是慢牛，我们当时的判断是熊市的延续，果不其然下跌了15%，就在下跌的过程中我们还能挣出7.6%，你说得多不容易，我们是全保险行业收益第二位。但是新的一年，股市还敢投吗?什么叫做稳健的货币政策?就是紧缩，在紧缩状态下股市不可能好。这不是我说的，我们研究过，觉得新的一年做股市很难，这笔钱是干什么用的?是老百姓养老保命的钱，给人家弄丢了不行。怎么办，怎么保值增值，我们也着急。有了新36条，要引导社会资金、民间资金投资保障性住房，那就你拿出产品来吧，其实这种产品在07年6月份我们就跟国家建议出来了，就是把国外成熟的房地产信托投资基金引到中国来，专项做保障性住房，美国允许有25%的资金进入到政府推动的保障性住房里面去，我们全国有5.1万亿，如果按照保监会的规定拿出10%就是5000亿，如果再变成基金就是不按投资房地产来算，是按照投资股市，最多可以投到35%，这就是1.5万亿，光一个保障房基金就可以撑起来了，也把房地产搞起来了，如果将来租屋转售还可以赚一把。所以今天我们要呼吁，正在进行的保障房的(房地产信托基金REITs)试点，把这个尽快试点，保障性住房的资金有稳定的来源，也早点儿把国债还上。希望把这种思路进一步的推进，我们新财富论坛又为国家出了一个好主意。

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