北京二手房市场供需扩张 房价已步入下降通道

　　“最近三个月的二手房市场成交量已经接近2008年下半年市场最低迷时期的水准。”北京中原市场部分析师张大伟表示，10月已是北京二手房月成交量连续7个月不足万套，更是创下了34个月以来最低值。

　　据“链家地产”市场研究部统计，10月份二手住宅成交均价为22967元/平方米，环比下降了3.2%，与2011年的1月份相比，下降了6.7%。

　　“链家地产”首席分析师张月表示，10月份二手楼市价格下降趋势表现出两方面的特点：首先，各城区价格几乎呈现全面下降，最高降幅达10.6%。全市仅有西城区成交价小幅上涨1.5%。其中大兴区房价为14434元/平方米，今年价格首次下降至14000元/平方米左右，与9月份16144元/平方米相比大约下降了10.6%。

　　在成交量持续低迷的带动之下，二手房成交价格的下跌趋势也逐渐明朗。北京市房地产交易管理网的数据显示，10月北京二手房网签总套数为7262套，环比9月份的8750套下降了17%左右，相比2010年同期的下调幅度则达到了48.7%。

　　从各环线下降的情况来看，当前房价降势已经开始逐渐由外环向内环蔓延。张月举例说，10月份二环内成交均价为30436元/平方米，与9月份相比，成交下降4.7%。是当月降幅最明显的区域。此外五环外房价目前下降至16700元/平方米，环比下降4.6%。

　　统计显示，调控前后相比，二环内成交量大约下降了50%。“2010年调控后，城区房价没有下降而市场成交已经回暖;2011年调控后，连续多月成交未回暖，城区价格已经进入下降通道。”张月认为，在需求大幅减少的状态之下，目前业主的心态已经开始转变，扛价能力减弱。

　　价格全面下降的同时，北京二手房价的下降幅度也逐渐加速。据“链家地产”市场研究部监测，调控后至9月的5个月时间里，北京二手房均价从25119元/平方米下降至23793元/平方米，下降额度达到1326元/平方米;而从9月到10月这1个月的时间，则从23793元/平方米下降至22967元/平方米，下降额度达到了826元/平方米。“可见当前已经进入了房价加速下降的阶段。”张月称。

　　张月认为，从当前的成交情况来看，消费者观望情绪趋重，至今年年底的低成交的状态不会有明显改变。加之信贷政策以及其他的因素干扰，消费者出手谨慎。预计年底的成交量仍然维持低位，整体市场进入下行阶段，对于进一步拉动房价下降提供了动力。

　　“买方市场在二手房交易中占据主动地位的优势正在日益扩大，并且在短期之内这种情况不会有明显改变。”张大伟表示，尤其是最近几年商品房供应明显上涨的区域，商品房转化成二手房的总量逐渐加大，供需比将继续逆转。

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