陈宝存：地产行业各方英豪共话限购扩容 (2)

2011-09-04 来源：0352房网编辑：狄海霞

　　现在对于万科来说，前一百位的企业，他们能够有业绩的增长，五百亿到一千亿，规模不用涨，价格翻一倍就可以了。万科两三百亿也就是几年前的事。在这个过程中二三线城市一定是他们重点的市场布局。尤其在一线城市今年受到调控，销量急剧下降的情况下。二三线城市2011年一到六月份是量价齐升，尤其是七月份，当国务院说要对二三线城市也进行限购扩容的时候，再一次的爆炸。我开玩笑，应该给国务院发佣金，这绝对是一次很好的刺激。接下来的二三线扩容也是政府调控失误的一个延展。一线城市我管住了，起码他们认为现在是管住了。只不过接下来是巩固成果的问题。二三线城市要进攻了，因为二三线城市仆上来了，价格涨势堪忧。

　　所以要进行进一步的调控。既然证明了在一线城市以往所有的调控政策都无效，只有先够看来是有效的，那我就照单抓药。问题肯定是地方政府是有抵触的。原因很简单，就是你要我发展地方经济，你又让我建保障房。我钱从何来?而且一线城市的限购情况已经显露出，起码量是下来了，开发商拿地的意愿下降了，土地的储备接下来很可能卖不出来好价钱。甚至很多二三线城市或者四线城市在偏远地段卖不出去了。不仅二三线城市，一线城市，像北京，我们现在很多数据是靠猜的。我说中国真正最大的房地产商不是万科，是北京政府。

　　房地产，既包括房产，也包括地产，万科一千亿，北京1600亿。而且他也很懂控盘，形势不好的时候我先不卖，北京国土中心是地产商，他是最大的。即使是这样，据说他在土地储备上的贷款两千多亿。今年如果卖不到1600亿，他怎么还钱?北京还算是有钱，那么多土地放在那里不愁卖。二三线城市的地方政府就缺钱缺得厉害了。地方的融资平台据说是十万亿，现在还要允许他们继续来扩容，来做保障房，拿什么还?这个矛盾是很明显的。地方政府不能逼着我只干一件事。或者为了争荣誉的，我就限购了。我觉得这个谈判的过程会很长，要看表现，你是为了在这一任上把事干好。还是说这一任我马上要换届了，我不管了。二三线城市换届换得差不多了，马上新的要考虑五年怎么干。不会2011年博一个表现，2012年就升了。

　　二三线城市的扩容有没有必要，限购肯定是，你说要违法也好、不合理也好，肯定是有问题的。但是我们现在一定是用一个错误在掩盖另外一个错误，房地产的问题既是整个经济的问题也是结构问题。我们这已经讲了四五年了。我一直在提一个观点，房地产要解决问题，一定是高端商品房要市场化。你限购可以，因为限购不是说不人让买房，是不让人多买。普通商品房，90平米以下，北京可以扩展到144平米以下永远限购，哪天都不能松。就是不能让投资和投机的市场进入到这里面。因为这是跟白领、跟首次置业者、跟年轻人的购房利益是息息相关的。现在年轻人为什么要买房?他要赶上财富增值的列车。如果房子现在都在跌，谁去买?这是很关键的。

　　所以我觉得普通商品房要限购。高端商品房，你让他去美国买，不如让他在中国买。土地要卖出去，卖出好的溢价来。普通商品房要限购，要非市场化。第二，保障房要合理化。一个，量不要那么大，3600万套，要不就吃不饱，要不就撑死。任志强说都没有那么多工人来盖。土地又必须要卖高价，这又是一个死结，允许他挪用公积金，地方平台已经是一个大窟窿了，发改委说，只要你建保障房，我同意你继续贷。今后这些问题都要出来的。第三，土地价值还是要最大化，既然你认为土地是全民的，是非常重要的政府掌握的一个资源，你说不让他去卖高价，他怎么获得一个好的收益?只不过不要在普通商品房上卖高价，在真正的商品房上应该卖出高价，钓鱼台30万一平米，你让他卖吧，30万美金一平米也可以。在这种情况下限购应该是结构化。不要再一刀切了。普通商品房可以限购，高端商品房不要去限购，郊区不要去限购。包括北京既然你限购完了以后，廊坊为什么要限购?你让北京的需求能够释放出去，同时把河北的经济也带动。

　　你这样围追堵截，他本来要到廊坊买房，你一限购，他又回北京了。这都是脑子进水，吃错药的人。二三线可以限购，但是一定要结构化、一定要有手段。所以要进行适当的调整，我觉得在二三线城市的问题，必须面临这一届政府在2013年还是会继续维持稳定。现在的调控，这个药绝对不是治病的药，是化疗的药，维持你暂时不要恶化的药。我们现在就是维稳。我说过，现在的调控是中国最大的维稳工程。整个的结构和思路和维稳是一样的。没有人治本，我就是治标的，我就是现在别出事。时间换空间，以后能不能解决不知道。在这样的思维里面一定要清醒，二三线肯定还要惯性扩张。

　　现在很多人拿了两千亩，现在大家的思路是说，这个地方以后是二三线，以后会像一线一样。现在某个地方不成熟，就会类似于北京以后的望京一样，大家这种思维很可怕。认为二三线一定会成长为一线，偏僻的地方一定会变成市中心。我认为现在二三线的调控给大家敲了一个警钟，大家不能只求惯性的发展，只求规模。那样一定是会出问题的。包括有些城市只限市区、不限郊区。济南量价齐跌，但是青岛量上去了，但是价格下来了。青岛就是只限市区、不限郊区。

　　0352房网：这次我们提出了中国城市化进程的悖论。限购、限价、保障房建设，保障房建设现在是占用大量资源的。而城市化进程又是我们这一轮城市发展的主题，多少个城市在扩，在爆炸性增长。最近我老家安徽的巢湖要把它一分为二，一部分给河北，因为河北要成立一个千万级的城市，不够地方。另外一个放到芜湖，芜湖属于安徽双河战略的核心。成为一个城市扩张，在城市扩张中怎么办?还是靠建房子、建商业、移民、做商业区、做新城区。如果遭遇限购的话，或者遭遇一刀切式的限购。先不问消费者怎么样，作为开发商陈总，您认为应该是什么样的?

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