陈宝存：地产行业各方英豪共话限购扩容 (3)

2011-09-04 来源：0352房网编辑：狄海霞

　　陈宝存：限购这个问题，我这几年一直在媒体上面发表了很多的观点。09年《蜗居》热播之后，我写了一篇文章，要限制80后买房。80后以他们现在的生活收入水平，如果审贷严格，是不可能买得起房的。更多的是用家长的收入，包括首付款也可能完全是亲戚借的。但是如果不是采用现贷这种脑子进水，我说的是脑子进了一太平洋的水。你要是在技术层面上有一定的限制，我觉得是可以的。审贷方面严格。

　　美国次贷危机最大的问题是审贷方面和金融衍生品。贷给了不具实力的人。中国一直是惜贷的，但是对80后的群体并不是特别的严格。我也主管过销售。在做的时候，我们认为做出来的收入水平有很多是虚假的收入。当时我提了这么一个观点。当时还有一个观点就是转变居住理念的观点。现在这些政策基本是转变居住理念，转买为租，限购。跟我09年说的是两回事。

　　刚才你在茅老师回答问题之前你提了廊坊的限售是怎么回事。我再廊坊呆了一年半。廊坊、燕郊、香河是焦点。怎么规避这些限购的呼声?只有限价。香河限价，廊坊要限价，让媒体一公布又给打回去了。限价是为了规避限购。河北情况比较特殊，发展环京津也是河北现在的战略目标。也是常务副师长赵勇抓的主要问题，环京津，分流京津人口。北京和天津必然往外发展，廊坊和涿州必然要发展。河北省现在廊坊房价的增长，基本上主城区，我09年刚开始去的时候，六千就已经不错了。现在都到七千、八千、九千。为什么这样?拆迁成本涨了一倍多，这是不是应该考虑进去?

　　09年我到廊坊的时候，廊坊市的拍卖也是150万一亩，后来我离开，2010年10月份我离开，那个时候拍卖基本上稳定在350万一亩。原来拆迁这一户给你150一平米，现在不是这样了，现在廊坊、河北省的拆迁基本上都是按你的宅基地面积给你换平米。我们在廊坊准备搞5760多亩地，我们在具体收购的过程中，那个村一户是一亩半的土地，按照廊坊和河北省的拆迁条件，我应该给他一千平米的商品房。所以廊坊的土地成本是成倍的翻了一个大番。他的房价从四五六千，调到七八九千，这是合理的增长。

　　二三线城市主要的问题就是因为拆迁成本这几年的高速成长。我这几年做一级开发，所以我这方面的研究比较多。廊坊要完全的先够下去，就会造成08年河北省的市场形势。河北省08年除了廊坊和石家庄卖了地以外，其他的九个市一块地都不让卖。他连土地收储的能力都没有。现在城市化发展和房地产发展存在一个悖论。

　　城市化发展要离开房地产的发展是完全不可能的。打一个比方。去年大望京拆迁，拿出了高价地，才开始了2010年的两个调控，但是大望京收储成本是50亿给老百姓补偿，57亿一级开发成本，10亿行政部门。我们在廊坊的项目，09年士邦唯利是给我们做测算，整个项目我们要花89亿能收储完。给居民回迁22个亿，给收购土地22亿。但是我09年算帐的时候，他是09年4月份做的。我去了以后在算帐的时候，居民回迁他定的标准太低了。居民回迁22亿我调整到50亿。再加上征地的成本，征地11万一亩，加上这两个村的拆迁，加上管网配套的40多亿的成本。这让我们调整到了将近150多亿。后来我们能够出让的土地只有2000多亩地才能出让。还有20%是工业用地，是赔钱做的。最后能出价值的只有2000多亩地能赚钱。从来不会去算他花了多少钱。廊坊这个项目当时政府跟上海实业签的协议，就是80%的土地溢价收益返还给你们。剩下的20%返还给万庄去做保障房。

　　地方政府在这个项目上一分钱不想要。但是他为什么要搞?新城区建设，所有的工厂建起来以后他有稳定的收入。很多地方政府在做这一块土地的时候并没有想到拿收益，就是为了把这个做出来。大量的工艺用地他还是赔钱做的。富士康想上廊坊，可以，地给你免费，你们先收购过来，给富士康这块地不要钱了。谁花这个钱?打到商业金融住宅上面去。整个说起来是几千亩地，用于商业兴开发的就是两三千亩，这个才出钱。这就是拍卖价格高涨的原因。工业用地呢?比如说廊坊，350万土地出让的时候，工业用地25万。收购这一块地得200万。这些东西一定要有一个全盘的考量。我在说这个话题的时候，有一次验盘也是完全借鉴了这个观点。

　　地方政府对于房地产开发，对于金融性的用地他是想多出利益，但是他要管管网配套和建设，我们建一个公园600亩，商业用地800亩，这些都是不出钱的。这些都需要商业金融和住宅用地才能出来，包括城铁。财政部有一个数据，他只有09年有数据，土地出让净收益，1.59万亿那一年，土地出让净收益是1900多亿。他花到那去了，或者是成本高昂，我就不深究了。但是土地财政有大量的成本是用于收购土地、拆迁安置，管网配套设施，污水处理厂、变电站，这些东西一定要考虑进去。

　　我们现在目前国内为什么建设发展这么快?而且是任何一个城市都发展得很快，还是得益于房地产、商业金融和住宅用地的发展。卖出来的土地高价，你才能返回来弥补地方的管网配套的支出。这方面是完全合理的。能不能改变这种形式，做梦他也别想改。我一直跟行业内的很多专家一直都是唱反调的。这些东西是改变不了的。因为你要是改变这些东西，地铁也别建了。城市管网道路也别建了。倒退十年，有多少城市能建地铁，现在又有多少城市能建?卖地又有什么不对?土地财政又有多少恶毒的?没有。几乎所有老百姓都在享受现在北京城市建设发展。

　　李国平：他在城市建设的支出方面还有很大，国开行贷款，现在还倒不过来。

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