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物业服务存在瑕疵可否拒交物管费？(2)

2011-05-23  来源：0352房网  编辑：编辑小冯  阅读()次

　　物业服务存在瑕疵可否拒交物管费?

　　案例：刘先生自2010年5月入住某小区后，认为物业服务公司的清洁卫生做得不好，楼道地面常有污物，而且单元楼的对讲系统经常出故障，屡次维修未能彻底解决。因此，刘先生以物业服务公司服务水准不合格为由从2010年10月起拒交物管费。受此影响，其他一些业主也纷纷效仿，最终导致该小区的物业管理陷入僵局。

　　律师解答：从我们日常的观念出发，所谓一分钱，一分货，只要物业公司服务不好，业主不交物业费完全是有理的。但想从法律角度分析，动辄以拒交物业费的做法来表达对物业服务的不满并不可取，而且未必合法，甚至可能形成业主违约的事实。业主和物业服务企业之间是一种服务合同的关系，物业服务企业服务不好的情况可以区分为重大违约和一般违约两种情形。物业服务企业完全不承担物业管理的主要职责，甚至有加害业主的行为，造成业主权利损害的，属于重大违约。在这种情况下，业主可以通过法律渠道追究其违约责任，包括停止支付物业服务费和赔偿违约金，甚至可以依法炒物业公司的鱿鱼，更换物业服务企业。在物业服务公司按合同要求履行了义务，但是履行的内容不完全符合物业服务合同的标准时，属于服务有瑕疵的一般违约行为。业主可以要求物管企业严格履行义务，达到服务标准，满足业主的合法需要。业主也可以根据其服务瑕疵大小，适当地减少物业费，但在其服务达到合同标准后，应当恢复约定的物业费水平。因此，动辄拒交物业费用的行为并不可取，甚至可能激化业主和物业企业之间的矛盾，使原本可以通过协商解决的问题陷入僵局。建议在订立合同时，业主最好将可不交或少交物业费的情况在合同中明确约定。

　　空置房如何交纳物管费?

　　案例：市民杨先生2009年初购买了某楼盘商品房一套，该楼盘于2010年6月交房，杨先生在收房时交纳了三个月的物业管理费。此后，由于种种原因，杨先生的房屋一直空置，虽然物管公司多次电话催缴物管费，但杨先生认为，既然房子没有人住，自然就不应交纳物管费。

　　律师解答：大多数新建小区入住率都不会达到百分之百，会出现不少空置房，这些业主往往会拒绝缴纳物业费或要求少缴纳。实际上，物业管理是对全体业主住宅进行维护、维修的服务，不因某一住户没入住就明显减少服务，目前的法律规定并不支持空置房可以少交或不交物业费，因此空置房也应由产权人全额支付物业费。在业主大会或业主委员会没有就空置房可以少交或不交物业费用达成一致并形成决议的情况下，空置房的业主依然要与其他业主一样平等承担义务，按时、全额地缴纳物业费用。如果拖欠不交或少交的，属于不合法地加重其他业主负担，侵犯其合法权益的行为。(以上问题由中豪律师集团(贵阳)事务所刘云飞律师解答)



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