关于物管公司小区业主们的一些不满

　　前不久，在焦点房地产网的积极组织下，京城业主管委会联盟论坛正式开通，并召开了首次业主大会。恰逢3·15前夕，与会的业主群情振奋，在投诉物业纠纷的同时，也提出了一些令人深思的问题，直逼当前政策层面与市场层面的缺失。与会的律师、物管专家围绕业主反映集中的问题，一一进行了解答。

　　纷争1成立业主管委会为何这样难

　　-业主投诉：

　　某别墅项目的业主投诉，他们在1995年就开始筹备成立管委会，但小区办一直不予批准。小区办称，小区成立业主管委会时须经开发商牵头，否则不予备案。到如今，成立业主管委会的事仍然无从落实。这是我们面临的一个最大的问题。业主与开发商之间也多次出现纠纷，我们现在该怎么办?

　　-专家答疑：

　　国家的有关文件确实明文规定，在成立业主管委会时，由开发商或物管公司牵头组织。为什么要这样规定?建设部解释说：小区之内的广大业主之间并不熟悉，也缺少联系，因而必须强制要求开发商或物业公司出面牵头。但是，如果业主有能力自行组织成立业主管委会，而无须开发商或物业公司协助的话，当然是可以的。很显然，小区办误解了有关文件的规定。

　　去年，北京市下发新的文件规定：在小区符合成立业主管委会的各项条件后，开发商与物管公司应在15天之内负责牵头组织成立业主管委会，否则，10%的业主可以联合起来，在4个月之内，自行组建业主管委会。

　　纷争2新旧物管公司如何顺利交接

　　-业主投诉：

　　我是某住宅小区的业主，我们的业主管委会辞退了原物业管理公司，但是，原物业管理公司不与新任物业管理公司进行工作交接，从而影响了小区的正常管理秩序。类似这样的问题该如何处理?

　　-专家答疑：

　　在招聘新的物管公司之前，应与原任物管公司签署一个备忘录：如果原任物管公司中标，则由它继续执行园区的管理工作，如果原任物管公司落选，则须与新任物管公司顺利完成交接工作，否则予以处罚。如果业主管委会手中握有这样的备忘录，就会非常有利，也为日后的法院判案提供了依据。然而，由于当前大多数业主的法律意识不强，因此让不法物管商钻了空子。

　　有些小区，新旧物管公司未能实现顺利交接，其原因就在于原任物管公司有抵触情绪，从而令社区的管理工作一度陷入混乱状态。其实这一方面反映出原任物管公司的职业素质太差，但同时也反映出业主管委会的监控能力不强。千万不要等到爆发管理危机的时候再来更换“管家”。

　　纷争3换公司不如换经理

　　-业主投诉：

　　我们已不止一次地更换过物管公司，然而，令人十分痛惜的是，小区的管理状况却越来越糟，每家新到任的物管公司都是从重新打基础开始做起，走了很多弯路，也使广大业主付出了昂贵的“学费”，却未见小区的管理工作出现大的起色。

　　-专家答疑：

　　不要轻易更换物管公司。若对小区眼下的管理工作不满意，可以与物管公司商谈更换总经理，因为一个物管公司的优劣与高层负责人的能力息息相关。这样便可以在不必兴师动众的情况下，起到优化管理的效果。如果必须更换物管公司，也可以适当留用原来的技术人员。尤其是工程部的人，最好不换。工程部的人对这个小区所有的水、电、暖等设施的运行状况非常了解，若更换新人，反而会影响工作。某小区在两年中先后换过4任物业经理，小区的管理水平也在逐步提高。看来，有时不必更换物管公司，同样能解决问题。

　　很多小区都是滚动开发，很多设备与设施正处于完善期，盲目聘用新的物管公司会增大管理成本，多走弯路。如果现任的物管公司能够改造好的话，就应继续留用。

　　纷争4如何制止乱收费

　　-业主投诉：

　　我们的小区存在严重的乱收费问题，而且物管公司的财务状况不透明，我们怀疑物管公司在财务上存在“黑洞”。而且，该物管公司还自行罗列收费项目与收费标准。以上这些问题该如何妥善解决?

　　-专家答疑：

　　物管公司付出了劳动，业主当然应该支付费用。但是，有一点我想告诉大家，物业管理的所有各项收费都应该归到物业管理公司的账上，但是，物管公司拿到的只是它应得的物业管理酬金。

　　有些小区的物业管理酬金是定额，干好干坏都拿这么多钱。这样的话不利于物管公司提高服务水平。有的物管酬金比例为物业管理费用的10%，这样的话也容易出现问题，物管公司会想方设法把业主的钱都花出去，因为花的钱越多，物管公司挣的钱就越多。

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