从大同市物业管理现状看中小城市物业管理发展趋势

　　大同市物业管理自1997年前后起步，经过10多年的发展，目前正处于市场逐步形成、法规日益完善和从业行为不断规范的阶段，已肩负起小区建设环境绿化美化、公共卫生、安全保卫、共用设施、设备的日常维护保养等工作，涉及范围逐步发展到商场写字楼和综合大厦及广大的城镇居民区。物业管理从根本上改变了新建小区面貌一年新、二年旧、三年破的状况，成为与广大人民生活、工作及社会经济发展和稳定息息相关的相对独立的新兴行业。总体上看，中小城市物业管理的发展是健康有序的。但是，随着房地产业持续快速的发展，住房二级市场的放开，市民生活水平的不断提高，对物业管理活动提出了一系列新的要求，实践中也产生了不少新的矛盾和新的问题，归纳起来表现在以下几个方面：

　　(一)物业管理的体制尚未完全理顺。大同市住房制度改革和房地产业发展的进程很快，但物业管理还存在双轨制，商业小区基本实行了物业管理，工矿企事业单位进度较慢，影响了物业管理整体发展水平。物业管理关系千家万户，涉及到居民生活的方方面面，是一项涉及政府建设、房产、规划、民政、市政、绿化、公安、城管监察、市容环卫、通讯、供水、供电、天然气等多个职能部门综合性工作，要求政府各职能部门各负其责、齐抓共管。而目前的实际情况却是，各职能部门并未按《物业管理条例》的规定进行落实，物业公司额外承担了许多社会事务，为此不堪重负，矛盾频发，使企业面临生存危机。

　　(二)规模效益差，企业发展后劲不足。目前物业管理企业绝大多数存在着管理规模偏小，规模效益差，严重亏损，发展后劲不足等问题。以山西电建一公司物业管理公司为例，该公司成立于2000年，到2008年底管理房屋面积为341848万平方米，现管理6个物业小区，而大部分物业管理企业仅管理着一两个物业项目，管理房屋面积为100000万平方米以下。物业管理企业不得不靠主管单位、部门或开发企业的输血来维持生存。

　　(三)建管衔接不到位，影响物业管理企业的形象。目前从物业管理发展来看，大多数是由企事业单位、房地产开发企业组建的物业管理公司，这种物业管理企业同企事业单位、房地产开发企业的近亲繁殖关系，导致物业管理企业在管理上从属于企事业单位、房地产开发商，经济上依附于企事业单位、房地产开发商。房地产开发商为了卖房，又拼命压低物业管理服务费，不负责任的承诺一些事，有的房地产开发商把开发项目在规划、设计建设时造成的问题，遗留给物业管理企业。产权人入住后发现问题，全记在了物业管理企业帐上，给物业管理企业带来了不应有的麻烦。

　　(四)物业管理消费意识差，业主自治能力低。尽管业主普遍已知晓物业管理的必要性，开始接受物业管理。由于传统的物业管理是不收费的，作为一种长期的消费，从心理上还没有完全接纳，从而使物业管理服务正常的运行受到很大的影响。国家《物业管理条例》已施行了两年多，作为业主自治管理实现的基本保障机构——业主大会及业主委员会的建设与物业管理的发展相辅相成，现在建立业主委员会的还不足20%。即使已成立业主委员会，作用发挥也不很理想，人们对物业管理区域内的小宪法“业主公约”重要作用的认识不够，在实践中，对业主委员会的监督也缺乏有效的手段，使业主难以有组织的参加管理，委托管理与受托管理的责、权、利关系难以理顺，双方利益不能得到有效保障。

　　(五)物业管理服务质量低、收费难的现象普遍存在。据调查，有70%以上的业主只关心物业管理收费标准高低，而不太过问物业服务内容和质量，多数业主只愿意按较低物业服务收费标准付费，这往往与物业管理实际成本相去甚远，过低的收费标准，导致物业管理企业难以为继，发展困难，最终使业主的长远利益受到损害，政府主管部门对物业管理的定价思路也是多考虑业主心理和经济承受能力，少顾及物业管理企业的生存发展和实际亏损状况。大同市目前70%以上企业亏损的状况令人担忧，极易形成物业管理服务低收费，低标准，低质量的恶性循环。物业管理企业和业主应在各自享受权利的同时，履行提供质价相符的服务和按时交纳管理费的义务。现在有些欠费业主在本身侵权的情况下，最终侵犯的是小区广大业主的共同利益。

　　(六)行业管理人员素质不高，管理服务难以到位。由于物业管理是新兴行业，目前国家尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，加之近几年来发展较快，从业人员大都是从房地产开发企业、建筑施工企业、单位后勤部门等行业及下岗人员转到物业管理行业的，所学专业五花八门。因此管理队伍素质良莠不齐，特别是一些物业管理企业忽视自身建设，对从业人员没有建立严格的岗位责任制、工作标准，有的企业即使建立了责任制及标准，但没有一套行之有效的考核标准和考核办法，尤其是对职工不能经常进行专业技术培训和职业道德教育，使管理服务工作很难到位。如果不改变物业管理人员素质偏低的现状，不仅直接影响物业管理持续发展，而且难以适应新的挑战。

　　面对上述问题，我们一方面要进一步加强行业监管，推进物业管理市场化进程，修订和完善物业服务收费办法及服务标准，加强从业人员的资格管理，把好物业管理市场准入关，强化物业企业资质管理，在进行物业管理企业资质年检中推行住户满意度的评价，全面推行物业管理招投标，有效整合物业管理资源，大力宣传政策法规，提高居民的认识程度。另一方面物业公司要在服务理念、服务水平、服务模式上有新的突破，要给业主提供质价相符的服务，要在服务技能、服务技巧、突发事件的处理以及与业主沟通等方面下大功夫，要培养优秀的企业员工，要塑造有核心竞争力的优质品牌，全方位实施“品质建设工程”。

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