北京市出台系列物业政策保业主满意度

　　据了解，因前期物业交接不到位、物业服务参差不齐，以及收缴停车费等问题，业主常以拒缴物业费与物业公司对峙，拒缴物业费屡见不鲜。

　　2011年，北京市住建委发布的《北京市住宅区管理规约》示范文本中曾规定，长期欠缴物业费的业主，可公示其欠缴费用及门牌号。若仍不缴纳的，业主大会、物业服务企业或者其他管理人可以依法向人民法院提起诉讼。

　　物业费用有法可依

　　新出台的《资金管理暂行办法》明确，如果业主拖欠物业服务资金和其他分摊费用，业主大会应当及时催缴。业主拖欠专项维修资金的，由业主大会开户银行负责催缴。全体业主应当在小区《管理规约》中确定业主欠费的追缴办法，包括公示欠费业主名单、限制欠费业主共同管理的权利、收取滞纳金等惩戒措施和具体实施主体。

　　业委会成员在不久的将来，将可以领工资和补贴，这是第一次以文件形式予以明确。此外，如果共有部分收益不够合理支出的，不足部分由业主分摊，存入业主共有资金账户中。

　　《资金管理暂行办法》规定，业主共有资金的账户中的资金，可用来支付包括业主大会、业主委员会的办公费用及人员工资、津贴、福利费用等;财务、审计、承接查验、物业服务评估监理等费用。住建委相关负责人表示，业委会成员的福利标准则应当由全体业主来约定。业主大会要依法建立业主共有资金财务管理制度，聘请专门的财务管理人员，建立财务档案，从制度和人员上保障资金安全。

　　此外，业主大会必须建立年度预决算制度、年度公示制度、资金查询制度和年度审计制度，保障业主的知情权和业主共有资金管理和使用的透明。业主大会还须设立专门机构，监督业主共有资金的使用。业主大会具有法律责任，业主大会及其工作人员侵占、挪用业主共有资金的，相关业主可以向人民法院起诉。

　　北京市住建委表示，当前物业服务企业通常是与每户业主签订单独的物业服务合同。造成物业服务合同主体的错误，为物业服务欠费纠纷的解决埋下隐患。为保证其透明，《暂行办法》要求业主大会必须建年度公示和审计制度。另外，如果业主欠物业费，业主大会可按约定公示欠费业主姓名、收取滞纳金等。

　　实行业主大会账户制

　　近日，北京市住建委就《北京市住宅区业主大会和业主委员会备案登记管理办法》(征求意见稿)和《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法》开始向社会公开征求意见。今后，业主大会将作为实体组织，收缴小区公共部分收益、物业费，同时代表全体业主与物业公司签署服务协议，缴纳物业费，发放业委会成员工资、津贴等。

　　《资金管理暂行办法》规定，共有资金是全体业主共同所有的资金。主要包括物业服务资金、住宅专项维修资金、物业共用部分经营收益、业主依据管理规约约定或者业主大会会议决定分摊的费用、业主大会的其他合法收入。小区业主大会成立并登记后，可到银行开立业主共有资金账户，分类存储业主共有资金。

　　据记者了解，此前，北京市住建委已允许业主大会申领组织机构代码证书，刻制印章，在银行开立业主大会账户管理业主共有资金，使得业主大会有了“法人”资格(实体组织)，并与物业服务企业签订物业服务合同。

　　因此，以往交给物业公司的物业费，可以以物业服务资金的方式，首先交给业主大会，再划转给物业公司。同时，过去业主们缴存的住宅专项维修资金，今后也能直接划转到业主大会的账户中，使用起来更加方便。

　　《备案登记管理办法》首次明确了业主大会印章使用范围。且使用业主大会印章应当经全体业主共同决定。监事会主任应当负责保管业主大会印章，印章使用后，监事会保管全体业主共同决定形成的书面决议或对具体事项的授权委托书。

　　监事会应当按照业主大会确定的职责和监事会工作规程开展工作，监事会成员不得担任业委会委员，不得干涉业主委员会的日常工作。选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务;筹集、管理和使用专项维修资金;决定物业共用部分的经营方式，管理、使用物业共用部分经营收益;申请改建、重建建筑物及其附属设施。

　　申请分立或者合并物业管理区域;改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议;对业主违反法律、法规、规章和管理规约、业主大会议事规则的行为，向人民法院提起诉讼;管理规约约定应当使用业主大会印章的其他事项。

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