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北京业主面临物业费缺失无法卖房困局

2011-07-20  来源：和讯网  编辑：宋羽欣  阅读()次

　　自从北京成立全国首个业主大会后，北京市物业费、住宅专项维修资金、共用部分经营收益等，都将纳入一个整体的“业主共有资金”，由业主大会开设的账户来管理。北京市住建委物业专家组成员舒可心今天在接受中新网房产频道独家采访时表示，办法主要针对业主拖欠物业费用问题，给业主提供了解共有资金管理的渠道与机会，避免物业管理资金被业主“绑架”，增加业主资金监管的可能性。

　　业主自决公共收益如何使用

　　根据规定，业主的物业费将交给业主大会，由其代表全体业主与物业公司签约，或者直接聘请服务人员进行物业管理。根据《办法》，住宅区业主大会成立并登记后，可以到银行开立业主共有资金账户，分类存储业主共有资金。业主可以按照管理规约的约定或者业主共同决定，定期将物业服务资金和其他分摊费用存入业主一卡通，由业主大会按照约定通过银行从业主一卡通中划转。业主大会应当定期与业主共有资金开户银行核对本住宅区业主共有资金账目，并于每年一季度向业主公示。

　　在物业共用部分经营收益和业主大会的其他合法收入方面，根据规定，业主大会可以依据管理规约的约定或者业主共同决定，将物业共用部分经营收益和业主大会的其他合法收入纳入业主共有资金账户，用于支付业主大会办公、财务、评估监理等费用。若这些钱不够，不足部分由业主分摊，业主分摊的比例，管理规约或业主大会决议有约定的，按照约定;没有约定或约定不明确的，按照业主专有部分面积占专有部分面积总和的比例确定。

　　小区资金管理办法征民意 物业费可由业主大会收取

　　住宅小区业主向业主大会缴纳物业费，由业主大会与物业公司签约;业主拖欠费用将影响自己卖房;小区公共部分经营收益的使用由业主共同决定……7月19日，北京市住建委对外公布了《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法(征求意见稿)》，公众可以在8月1日之前通过信件、传真或电子邮件将意见或建议反馈给住建委。

　　共有资金每年晒次账

　　业主共有资金是指物业管理区域内，由全体业主共同所有的资金。主要包括：物业服务资金;住宅专项维修资金;物业共用部分经营收益;业主依据管理规约约定或者业主大会会议的决定分摊的费用;业主大会的其他合法收入。

　　业主的共有资金将有专人保管，并每年公示一次账目。根据《办法》，业主大会应当建立专门的业主共有资金财务管理制度，并聘请专门的财务管理人员管理资金。业主大会可以按照业主大会议事规则和管理规约的约定，设立专门机构，推选业主代表监督业主共有资金的使用。

　　根据规定，业主大会应当定期与业主共有资金开户银行核对本住宅区业主共有资金账目，并于每年一季度向业主公示相关情况，包括业主共有资金交存、使用、增值受益和结存的数额;发生列支的项目、费用和分摊情况;业主分户账(业主一卡通)中业主共有资金交存、使用、增值收益和结存的金额;其他有关业主共有资金使用和管理的情况。

　　业主对公示情况提出质询时，业主大会工作人员应当及时答复。业主对公示情况有异议的，可以要求复核或者委托专业机构进行审计。业主共有资金的开户银行应当建立住宅区共有资金查询制度，接受业主大会、业主对其分户账(业主一卡通)中住宅区业主共有资金使用、增值收益和账面余额的查询。业主大会及其工作人员不得侵占、挪用本物业管理区域业主共有资金。侵占业主共有资金的，应当依法承担法律责任。受侵害的业主可以依法向人民法院提起诉讼。

　　拖欠物业费将公示姓名门牌号

　　新规规定，如果出现业主拖欠费用的情况，业主大会可以按照约定，向欠费业主发出欠费缴纳通知单，在住宅区显著位置公示欠费业主名单、门牌号及欠费金额。业主大会可以依照管理规约的约定，向拖欠物业服务资金和其他分摊费用的业主收取滞纳金，收取的滞纳金归全体业主共有。欠费业主还将被限制在业主大会会议上的表决权等权利。

　　更为重要的是，业主一旦拖欠相关费用，将来想卖房时就有些麻烦了。根据规定，业主拖欠物业服务资金、专项维修资金和其他分摊费用的，转让物业时应当与业主大会结清。业主拖欠物业服务资金和其他分摊费用的，业主大会可以向人民法院提起诉讼。

　　在进行二手房买卖时，房屋买受人与房屋出卖人可以在房屋买卖合同中约定房屋出卖人欠交物业服务资金、专项维修资金和分摊费用向房屋买受人的债务转移。房屋买受人在购买业主出卖的房屋时，可以向业主大会索取相关费用已结清的书面确认文件，业主大会也应当提供这些文件。

　　“北京市物业管理办法回归到了建筑物管理的本来内在规律，业主共有财产透明化、共同维护管理，给业主提供资金监管的可能性，增加对自己财产资金管理的知情权”舒可心强调，办法出台以后，给业主增加了一个渠道与机会，多了一条“法律武器”，是否能解决物业问题，重点在如何使用。



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