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物业服务情绪连连 权利义务存在争议

2011-09-08  来源：0352房网  编辑：宋羽欣  阅读()次

　　物业服务类纠纷多因双方对服务合同约定的权利义务的履行存在争议而引发。具体到诉讼中看，大多数成为被告的业主未交纳物业服务费的理由主要在于：一是物业公司未与业主签订物业服务合同，业主既不知道前期物业管理合同的存在，更不知晓物业服务的内容;二是前期物业管理合同未明确约定物业服务费的交纳时间、方式等内容;三是物业管理公司聘用的安保人员素质不高，服务不到位，与业主发生口角的现象时有发生;四是聘用的保洁人员服务责任心不强，公共区域卫生差，提供的保洁服务存在瑕疵。此类情况导致了小区业主与物业服务公司之间对立情绪严重，从而拒交物业服务费。归纳起来主要有以下几点：

　　1、前期物业管理合同的遗留问题

　　一方面，业主对前期物业管理合同缺乏了解，认为房地产开发商与物业公司签订的物业管理合同自己并没有参与，对自己没有法律约束力，不认可开发商选择的物业公司。从案件中反映，大多数作为被告的业主均认为自己未与物业公司签订物业服务合同，也不知晓存在前期物业管理合同以及相关物业服务的义务。以隆昌县鹅江物业公司系列案为例，该公司于2004年12月已取得中华人民共和国物业管理企业三级资质证书，并受委托对隆昌县城内的许多小区提供物业服务。虽然该公司与房地产开发商签订了前期物业管理合同，但大多数未与小区业主委员会签订正式的物业服务合同。另一方面，开发商与物业公司在前期物业管理合同中擅自达成了出租公共场地、改变公共设施用途、增建建筑物及构筑物等内容，严重侵害了业主的利益，业主以拒交服务费的方式来与之对抗，表达自己的不满情绪。

　　2、业主需求与物业服务水平的差距

　　许多小区在交付使用初期，入住业主并不多，加之未成立业主委员会，物业公司依据与房地产开发商签订的前期物业管理合同进行物业管理收费，并未引发多大的纠纷，因此缺乏规范的管理模式在当时的物业服务过程中的效果和作用还尚可。但随着小区业主整体入住，特别是在小区业主委员会成立后，业主们对小区的物业服务提出更高的要求和标准，原有物业公司的服务水平以及陈旧的管理模式难以满足业主们的现实需求，这就使得矛盾和纠纷不可避免。

　　3、物业服务存在瑕疵

　　从法院受理的物业服务类案件来看，普遍存在物业服务收费低，物业服务水平不高，物业公司不能严格按照相关规定和合同约定提供优质服务等问题。有的小区卫生保洁脏乱差、绿地绿化疏于维护，有的小区公用设施缺乏及时维修保养，有的小区车辆被盗、汽车被划伤，类似事件时有发生，物业公司与业主在“赔与不赔、赔多少”的问题上达不成一致意见，业主认为物业管理公司“只收钱，不服务”或“服务不到位，管理不善”，因此拒交物业服务费。由于物业公司提供的物业服务存在不全面、不到位的情况，使得物业服务瑕疵成为引发物业服务类纠纷的重要原因。

　　4、业主委员会作用微薄

　　根据法律法规的规定，业主委员会代表业主对物业公司进行审查监督。但从法院受理的物业服务类案件看，有些小区没有组织成立业主委员会，有些小区虽成立有业主委员会，但未能充分发挥其监督作用，有时对物业公司违约等侵犯业主权益的行为听之任之，或是在争执出现时未及时介入或加以制止，使得一些小矛盾升级为大纠纷。



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