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解决物业纠纷4大良策 全面改善物业服务

2011-09-08  来源：0352房网  编辑：狄海霞  阅读()次

　　物业服务类案件的当事人并不情愿通过诉讼方式来解决纠纷，加之物业公司服务不到位所致，往往需要在物业公司与小区业主之间搭建起一个沟通协调的平台，让物业公司改善服务质量，同时让小区业主自觉履行交费义务。关于物业类案件，我们有没有什么良策呢?

　　(一)制度建构层面——引入市场竞争机制

　　建立物业服务行业的市场准入制度，对符合行业服务标准和条件的物业公司准予进入并登记在册，解决物业服务行业服务水平参差不齐的现象;在行业中引入优胜劣汰机制，畅通退出(淘汰)渠道，让业主自行选择物业服务公司;进一步完善业主委员会制度，引导业主自行成立业主委员会，充分代表业主利益与物业公司沟通协调，同时对物业公司的服务质量起到督促作用。

　　(二)执法监管层面——规范物业服务行为

　　1、行政职能部门的监管约束

　　政府相关部门要充分发挥监管职能，加强对物业服务行为的规范化管理。可结合地区实际研究出台物业服务的行业标准;草拟提供具有普遍指导性的规范化《物业服务合同》样式，并在合同样式中对物业服务职责、服务内容、收费标准及金额、服务费交纳、违约责任及滞纳金、服务期限等内容予以明示;适时公开物业公司的服务质量信息，依法查处物业服务中的违规违法行为，以切实有效的监管举措促进物业服务行业的健康发展。

　　2、物业服务公司的自身约束

　　物业服务公司要着眼长远，以质量求发展，积极转变服务理念，自觉增强服务的意识，努力提高服务水平，不断改善服务质量，为小区的业主提供优质、高效的物业服务;要倡导和谐，加强对服务人员的管理，减少管理服务瑕疵，加强与业主沟通，避免服务过程中不必要的摩擦，有效防范纠纷的发生，实现业主与企业的共赢。

　　(三)司法实践层面——先调解，重总结、提建议

　　1、加大基层调解、行业调解和司法调解力度

　　社区居委会、行业组织以及人民法院则扮演了这一“居中调停者”的角色。社区居委会对于社区内发生的群体性纠纷应站在维护社区稳定和谐的高度进行先行调解，调解成功的需记录在卷并交由纠纷当事人签字认可，为此类纠纷的和平处置做好第一层铺垫;物业服务行业组织(如物业管理委员会)应配合政府相关部门做好物业服务质量情况的调查，对物业公司违规违法行为进行监督和纠正;人民法院在受理案件前，要告知诉讼风险和诉讼成本，做好诉前调解工作;在审理案件时，要充分了解纠纷的诉前调解情况，对未经基层组织和行业组织调解的纠纷，可委托或邀请二者参与调解，对调解组织出具的合法有效的调解协议应予以确认;在审理过程中和裁判宣布后，法官应做好法律法规的释明工作。

　　2、做好类型化纠纷的经验总结

　　在物业服务类纠纷中，两类情况十分突出：一是物业公司未与小区业主签订物业服务合同，但又进住小区进行了物业服务的行为，在司法实践中如何进行认定?根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，……”，人民法院可以认定双方形成了事实上的物业服务合同关系。此外，业主拒交物业服务费的情况也比较普遍，主要抗辩理由就是物业公司的服务未达到服务标准。在现行的法律框架下，法律法规没有明确的物业服务标准，物业服务达标的认定已成为人民法院审理此类案件的一大难题。笔者认为，若物业服务合同中对服务标准有明确约定的，服务是否达标，可根据物业公司是否违约来判断;若对服务标准无约定的，对于确有证据证明物业公司提供物业服务存在瑕疵的，可按照物业公司过错大小，相应减免业主的交费义务。

　　3、运用司法手段预防纠纷的发生

　　对确因物业公司的违规行为引发的纠纷，人民法院应最大限度地合理运用司法手段，既可向物业公司及行业组织、主管部门发出司法建议，也可在案件审结后组织与相关企业的座谈会，建议其尽快与小区业主委员会签订《物业服务合同》，明确物业服务职责、收费标准、交纳时间和方式、违约责任及滞纳金等核心内容，并在今后的物业服务过程中，认真研究服务举措，加大服务人员的培训力度，进一步规范服务标准，努力提高服务水平，从源头上遏制矛盾的产生。

　　(四)知法守法层面——提高知法守约素质

　　加大对与物业服务密切相关法律法规的宣传力度，向社区居民普及物业服务法律知识，使广大业主在享受物业服务的同时，依法履行交纳物业费的义务，提高业主的知法守约素质。同时，提高业主的主动维权意识，变以拒交物管费这一被动的维权方式为自主选择“信誉好、服务优、管理佳”的物业服务企业。



责任编辑：(0352房网)


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