西安实施物管新条例业主维权有法可依

　　西安物业管理条例规定，由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督其依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。根据多年来物业管理实践经验，条例还规定了业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征集意见的形式，解决了现实工作中集体大会召开难的问题。

　　小到漏水、裂墙，大到物业公司员工出手伤人等事件，近年来物业服务逐渐成为一个突出的社会问题，让业主们苦不堪言又无可奈何。记者日前从市人大获悉，全新修订的《西安市物业管理条例》 6月1日起将正式施行，业主维权将有法可依。

　　条例特征 业主维权将不再是难题

　　原条例采用的是西安市、区县物业管理行政主管部门的两级管理体制。此次修订，将管理体制转变为市、区县物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的三级管理。这种管理体制的转变，使业主委员会无人牵头、无人管理的老大难问题得到改变。

物业公司与业主之间如何架起沟通的“桥梁”，业主委员会的成立曾被寄予厚望，一度被称为解决物业纠纷的“钥匙”。记者采访获悉，目前很多小区未成立业主委员会，而成立了的业主委员会又很难行使职能，深陷尴尬境地。

　　“业主委员会成立很难，履职更难。”昨天的新闻发布会上，旁听的市民张先生坦言，自己小区的业委会成立一年，但很多成员都是物业公司指定的，没有征求过业主的意见，就更难替业主办事了。

　　“实行建管分离，才是业委会健康发展的关键所在。”张先生表示，现在支持业主维权的法律法规相对较少，最直接的法规只有物业管理条例。新修订的《西安市物业管理条例》让大家看到了维权的希望，希望这一条例在以后实施中，能进一步出台操作细则进行明确。

　　针对目前物业管理中存在的问题，西安市房管局表示，今后加强对物业服务企业管理的同时，相关部门将对符合成立业主委员会的及时指导组建，对业主委员会成员进行业务指导培训，提高履责能力。同时将加强前期物业服务监管，加强对住宅小区物业服务行为的考评等，进一步提高规范管理水平。

　　小区管理 物业不得突然不辞而别

　　突然间没了物业管理，小区秩序难免出现混乱。根据条例规定，今后物业企业要退出小区管理，应当向业主委员会履行一系列交接义务，做好衔接工作。

　　被辞物业赖着不走怎么办?《条例》规定，物业服务合同依法解除后，物业服务企业应自合同解除之日起15日内退出物业管理区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。否则将被处以5万元以上30万元以下的罚款。

　　新建住宅物业因质量问题引起的纠纷和矛盾比较多，不少建设单位将物业交付使用后，公司就注销或者破产，物业在保修期内出现质量问题，往往找不到责任人;有的建设单位虽然存在，也借故推诿扯皮，导致物业无法及时修复，给物业管理埋下隐患。

　　因此，条例规定：建设单位应在物业竣工验收后、申请不动产权属初始登记前，按照物业建筑安装总造价2%的比例，一次性向市物业管理行政主管部门设立的保修金专门账户交存物业保证金。保修责任期满后，根据建设单位的申请退还。

　　条例还规定，物业在保修期内出现质量问题的，建设单位在接到业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业的维修要求后，应在24小时内派人到现场核查情况，情况属实的，应在72小时内予以维修。

　　公共建筑 擅自改造最高罚20万

　　如何预防规划的绿地不被擅自占用，公共建筑和共用设施规划用途被改变?条例规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。”

　　擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，都将由物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处以罚款，个人违规处1000元以上1万元以下罚款;单位违规处5万元以上20万元以下罚款。

　　今后西安的消费者不用再担心开发商挪用商品房大修基金了。条例明确规定，“建设单位、物业服务企业不得代收专项维修资金。”“业主大会成立前，专项维修资金由物业所在地物业管理行政主管部门代为管理;业主大会成立后，专项维修资金代管部门应按照有关规定，将该物业管理区域内业主交存的专项维修资金账面余额划转至业主大会在商业银行开立的维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。”

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